O que é laudo de avaliação
Laudo de avaliação é o relatório técnico da análise realizada por um ou mais profissionais regularmente inscritos no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), se Engenheiro ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), se Arquiteto, com o objetivo de identificar o valor de mercado de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade da sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data de referência.
Um laudo de avaliação é prova técnica do valor atribuído ao bem, ou seja: a sua expressão monetária para fins de direito público ou privado. O valor deve ser justificado com fundamento nos pressupostos assumidos em função da utilidade do bem objeto da avaliação
A elaboração do laudo submete o(s) autor(es) às responsabilidades técnica, civil e criminal, sujeitando-o(os) a responder(em) criminalmente por eventuais danos causados a terceiros por dolo ou má-fé na execução dos serviços contratados.
Finalidades - Para que serve o laudo de avaliação
O laudo de avaliação, como prova técnica de valor, serve para a certificação da expressão monetária de um bem, para uma determinada finalidade, situação e data. É exigível nos processos judiciais envolvendo valores controversos ou não explicitamente definidos, assim como na gestão patrimonial das entidades e pessoas físicas. Algumas situações em que o laudo de avaliação é exigível, são:
- Determinação do valor do aluguel, nos casos de ação renovatória ou revisional dos contratos de locação de imóveis comerciais;
- Cálculo dos valores de mercado e de liquidação forçada ou venda compulsória atendendo requisitos das instituições financeiras, quando se tratar de alienação fiduciária, hipotecas, garantias e penhoras;
- Pelo poder público, nos casos de desapropriações ou para fins de tributação;
- nas empresas privadas, atendendo finalidades fiscais, contábeis ou gerenciais, além de diversas outras oportunidades, conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão, dissolução de sociedades ou ajuste de avaliação patrimonial, quando se faz imprescindível o laudo de avaliação de imóveis e bens móveis reconhecidos na conta ativo permanente imobilizado.
Como deve ser elaborado
Os procedimentos a serem adotados nos trabalhos de elaboração dos laudos técnicos para determinação de valores de bens de qualquer natureza estão contidos nas normas ABNT da série NBR 14653- conforme abaixo. Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com as próprias normas técnicas da ABNT que definem os métodos e procedimentos para a elaboração de laudo técnico:
- NBR14653-1 de 04/2001 Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais
- NBR14653-2 de 02/2011 Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos
- NBR14653-3 de 05/2004 Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais
- NBR14653-4 de 12/2002 Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos
- NBR14653-5 de 06/2006 Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
- NBR14653-6 de 06/2008 Avaliação de bens - Parte 6: Recursos naturais e ambientais
- NBR14653-7 de 02/2009 Avaliação de bens - Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos
A caracterização do documento como laudo de avaliação depende do atendimento aos requisitos estabelecidos nas normas técnicas acima, conforme o caso, por meio do enquadramento nos graus de precisão e fundamentação I, II ou III, em função do rigor técnico empregado na execução dos trabalhos contratados. Para o enquadramento no grau I, é imprescindível o atendimento aos requisitos essenciais estabelecidos em cada norma. Além disso, o grau de precisão e fundamentação do laudo de avaliação de imóvel, quando for o caso de avaliação imobiliária, deve ser previamente estabelecido entre o contratante e o engenheiro de avaliações, tendo em vista os honorários profissionais inerentes ao volume e complexidade do trabalho.
Composição dos laudos conforme normas da ABNT
No mínimo, o laudo técnico para determinar o valor de bens e direitos deve ser elaborado contemplando os seguintes tópicos:
I - Identificação do solicitante
II - Identificação do proprietário se diferente do solicitante
III - Objetivo da avaliação
IV - Ressalvas e fatores limitantes
V - Identificação e caracterização do bem avaliando
VI - Indicação dos métodos e procedimentos utilizados (com justificativa da escolha)
VII - Pesquisas de valores
VIII - Tratamento dos dados
IX - Identificação do resultado
X - Memória de cálculo
XI - Especificação da avaliação (graus de precisão e fundamentação)
XII - Local e data da realização do trabalho
XII - Qualificação e assinatura dos responsáveis pelo laudo
XIV - Anexos:
Documentos fornecidos pelo cliente
Relatório fotográfico
ART quitada dos profissionais responsáveis
Requisitos essenciais a serem atendidos
É indispensável a vistoria / exame do bem objeto do laudo de avaliação. A vistoria é ato personalíssimo e o avaliador não pode atestar no laudo que viu aquilo que mandou outro ver. Na hipótese de vistoria realizada por terceiros, quando admitida pela norma, é obrigatória a ressalva no item que trata de ressalvas e fatores limitantes, devendo o vistoriador assumir responsabilidade solidária pelo laudo de avaliação.
Grau de fundamentação e grau de precisão do laudo
É necessário consultar a norma correspondente ao tipo de bem avaliando e verificar os requisitos atendidos para o enquadramento do laudo técnico, no mínimo, no Grau I de precisão e fundamentação. Caso contrário, o documento deverá ser classificado como Parecer Técnico ou laudo restrito, não podendo ser considerado laudo de avaliação. Por exemplo, tratando-se de avaliar imóvel, veja aqui quais são os requisitos essenciais. As normas estabelecem três graus de precisão e três graus de fundamentação em função do rigor técnico empregado na execução dos trabalhos de avaliação de imóveis, definindo os requisitos a serem atendidos para cada grau, sendo o Grau III o mais completo e preciso. O grau de precisão e o grau de fundamentação da avaliação devem ser estabelecidos no ato da contratação dos serviços, posto que deles dependem o volume e a complexidade do trabalho e, por consequência, os honorários do perito avaliador. Em geral, quando não predefinido, o grau de precisão e fundamentação do laudo técnico de avaliação é, no mínimo, o grau I, podendo ser grau II em eventuais oportunidades.
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), instituída pela Lei Nr. 6.496 de 7 de dezembro de 1977, é obrigatória e assegura ao contratante que o laudo de avaliação de imóvel foi elaborado por profissional devidamente habilitado, o qual responderá criminalmente por eventuais danos causados a terceiros por culpa ou dolo na execução dos serviços contratados.