Avaliação de bens móveis e imóveis

Laudo de avaliação de bens móveis e imóveis de empresas

Avaliação de bens é o processo de determinar o valor econômico de um bem, levando em conta diversos fatores como o estado de conservação, a utilidade, o mercado, entre outros.

A avaliação de bens pode ser realizada em diversas situações, como:

Inventário

Para determinar o valor dos bens deixados por um falecido, de forma a distribuir corretamente entre os herdeiros e calcular o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos).

Empresas

Para estabelecer um valor justo de mercado dos bens tangíveis (imóveis, terrenos, máquinas) e intangíveis (fundos de comércio, marcas, patentes) da empresa.

Operações comerciais

Para encontrar o valor justo e líquido de bens para finalidades contábeis, de seguros, de garantias, entre outras.

Para realizar a avaliação de bens imóveis, é recomendado seguir as normas da ABNT, como a NBR 14653-1, NBR 14653-2, NBR 14653-3 e NBR 14653-4 Para a avaliação de bens móveis, recomenda-se a norma NBR 14653-5.

É recomendável que a avaliação seja planejada com antecedência, considerando fatores como as características do bem, a disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos.

O laudo de avaliação do patrimônio das empresas tem por objetivo a identificação do valor real, a revisão da vida útil remanescente e do regime de depreciação de todos os ativos patrimoniais e é necessário, por exemplo, para o ajuste de avaliação patrimonial a valor presente, com efeitos contábil e fiscal, de acordo com a legislação;

A avaliação atende aos requisitos das normas contábeis e das Leis 6.404 de 15/12/1976 e 11.638 de 28/12/2007.

Enquanto a avaliação de bens móveis é feita por um dos métodos de cálculo de depreciação para determinação do valor de mercado e em uso dos ativos, a avaliação de imóveis é feita, preferencialmente, utilizando o método comparativo direto de dados do mercado imobiliário.

Avaliação de bens imóveis, seus custos, frutos e direitos

Avaliação de bens imóveis para determinação dos valores reais de mercado de imóveis, instalações industriais, prédios comerciais, industriais e residenciais, conforme normas técnicas NBR 14.653- da ABNT. Avaliação de imóveis para garantia e penhora, integralização de capital social, dação em pagamento e avaliação imobiliária para gestão e controle patrimonial;

Reavaliação do patrimônio para revisão da vida econômica remanescente, valores em uso e de mercado ou valor justo - determinação do valor justo de bens do ativo imobilizado da empresa com finalidades contábeis, fiscais, gerenciais ou judiciais, entre outras.

Avaliação de máquinas e equipamentos

Laudo de avaliação de máquinas e equipamentos e outros bens móveis de empresas com a finalidade de constituir prova de valor dos elementos patrimoniais que podem ser oferecidos como garantia, penhora ou hipoteca.

Todos os laudos de avaliação para qualquer finalidade que emitimos são elaborados de acordo com as normas brasileiras da ABNT e acompanhados da devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA.

Somos empresa de engenharia de avaliações especializada em avaliações, Reavaliação de Ativos e avaliação econômica de empresas por meio do método do Fluxo de Caixa Descontado.

Prestação de serviços de engenharia legal

Serviços de engenharia de avaliações, avaliação de bens móveis e imóveis, máquinas, equipamentos e instalações, como exigido pela legislação nas ocorrências de incorporação, cisão, fusão ou dissolução de sociedades, dentre outras finalidades, elaborados em estrita observância das especificações das normas de Engenharia de Avaliações.

As normas que definem os métodos e procedimentos a serem observados nas avaliações de imóveis e outros bens patrimoniais, são as seguintes:

• NBR 14653-1 - Parte 1: Procedimentos gerais;
• NBR 14653-2 - Parte 2: Imóveis urbanos;
• NBR 14653-3 - Parte 3: Imóveis rurais;
• NBR 14653-4 - Parte 4: Empreendimentos;
• NBR 14653-5 - Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.

Além disso, a série NBR 14653- conta com mais duas outras publicações para avaliar outros bens e direitos.

Serviços de Engenharia de Avaliações

Avaliação judicial de imóveis, instalações, máquinas e equipamentos quando exigido em ações judiciais. Prestação de serviços de consultoria ou de assistência técnica em processos judiciais envolvendo valores não definidos.

Avaliação econômica de empresas pelo método do fluxo de caixa descontado e avaliação imobiliária para controle patrimonial.

Consultoria de gestão de patrimônio, inventário físico e identificação dos elementos patrimoniais com plaquetas de códigos de barras.

Das necessidades de avaliações patrimoniais

A avaliação de bens móveis e imóveis é atividade que envolve responsabilidade técnica, civil e criminal e os resultados dos trabalhos dependem, fundamentalmente, da experiência do engenheiro de avaliações e dos seus conhecimentos técnicos em relação à matéria.

O laudo de avaliação de ativos da empresa tem validade jurídica como prova de valor, podendo ser requisitado com o objetivo de comprovação de valores atribuídos a cada elemento que compõe o patrimônio, entendendo-se como ativo toda e qualquer coisa que tem valor, suscetível de ser utilizada ou que seja objeto de direito e que integra um patrimônio. São diversas as situações em que se torna necessária a realização de uma reavaliação do patrimônio. Uma das razões mais frequentes é a mensuração da diferença entre o valor de mercado de um bem e seu respectivo valor contábil, que pode se tornar importante para a contabilidade, fazendo com que a reavaliação do patrimônio se faça necessária.

A avaliação patrimonial fundamenta-se em métodos científicos baseados no conhecimento para encontrar a expressão monetária do bem, à data de referência da vistoria ou exame, numa situação onde as partes, conhecedoras da sua utilidade e envolvidas na negociação, não estejam compelidas. Portanto, avaliar um bem significa encontrar essa expressão monetária, quantia mais provável pela qual a transação deve ser concretizada, de forma que os procedimentos adotados sejam explicitados no laudo e estejam de acordo com o estabelecido nas NBR 14653-1 a -7, publicadas pela ABNT. A avaliação deve ser feita por empresa de avaliações patrimoniais especializada.

A Norma brasileira define avaliação como análise técnica para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data, realizada por engenheiro de avaliações. Qualquer que seja o bem móvel ou imóvel objeto do estudo, o seu valor patrimonial é função da utilidade que tem no processo operacional da empresa, de acordo com a sua atividade econômica.

Atualmente, a contabilidade da entidade empresarial, qualquer que seja o ramo de atividade econômica, deve ter em mente a importância do controle do patrimônio, conforme as normas internacionais, tendo em vista as novas diretrizes no sentido de convergência para compatibilização de procedimentos contábeis. Na medida em que as diferenças entre o valor patrimonial contábil e valor justo de mercado dos ativos imobilizados se mostram discrepantes, mais se acentua a necessidade de uma avaliação do patrimônio da empresa. Conhecer o valor real do patrimônio líquido da empresa pode se tornar de suma importância para muitas decisões estratégicas da administração.

Avaliação de ativos patrimoniais de empresas

Os eventuais testes de recuperabilidade, atendendo finalidades contábeis e fiscais de acordo com a legislação, assim como as incorporações, fusões, cisões e dissoluções de sociedades, carecem do laudo de avaliação de ativos a valores de mercado. Em casos diversos, a determinação de valor justo dos itens isolados é necessária quando se torna exigível a comprovação de valor de ativos para alienação, garantias e penhoras, seguros, leilões ou comércio exterior. Os procedimentos a serem adotados na execução do serviço de avaliação de patrimônio estão regulamentados em normas específicas e pressupõem experiência do profissional e também sua habilidade no trato de informações de preços e condições de compra de cada um dos itens avaliando, com o objetivo de formar a sua base de dados para o calcular os valores que serão atribuídos a cada bem móvel ou imóvel avaliado.

Os ativos passíveis de serem avaliados são aqueles que integram o patrimônio, reconhecidos e classificados na conta Ativo Imobilizado, onde se destacam, os seguintes principais, entre outros, que podem ser incluídos no laudo:

• Imóveis - terrenos e benfeitorias;
• Obras preliminares e complementares;
• Obras civis;
• Instalações;
• Maquinário, aparelhos e equipamentos;
• Equipamentos de processamento de dados;
• Móveis e utensílios;
• Veículos;
• Ferramentas;
• Peças e conjuntos de reposição;
• Marcas, direitos e patentes;
• Florestamentos e Reflorestamentos;
• Direitos sobre recursos naturais/minerais;
• Benfeitorias em propriedades arrendadas;
• Construções em andamento;
• Importações em andamento dos bens a imobilizar;
• Adiantamentos para inversões fixas e
• Os investimentos, as aplicações em instrumentos financeiros, inclusive derivativos, e em direitos e títulos de créditos, classificados no ativo circulante ou no realizável a longo prazo.

Deve ser ressaltado que, com as alterações introduzidas na Lei 6.404 de 15 de dezembro de 1976 pela Lei 11.638 de 28 de dezembro de 2007, a conta Ativo Permanente ficou subdivida nas sub-contas Investimentos, Imobilizado, Intangível e Diferido, por ordem de liquidez. A reavaliação patrimonial deixou de ser obrigatória, não mais existindo a conta Reservas de Reavaliação Patrimonial, surgindo em sua substituição o Ajuste de Avaliação, definido no § 3º adicionado ao Art 182 na Lei 6.404 de 15/12/1976.

Decidida a conta ou o conjunto de itens a serem reavaliados, deverá a sociedade atender as formalidades legais, entre elas a nomeação de peritos ou uma empresa especializada.

A legislação determina que essa nomeação deverá ocorrer em Assembléia Geral Extraordinária, no caso de sociedades por ações, ou por Reunião de Quotistas, no caso de sociedades limitadas.

Os peritos ou a empresa de avaliação especializada, a serem nomeados através dos instrumentos acima, deverão possuir especialização profissional correlata à matéria e conhecimentos necessários, de tal forma, a que se habilitem a execução da reavaliação de ativos, conforme as características de cada bem móvel ou imóvel.

Esta colocação parece bem lógica, haja vista que a perícia a ser efetuada deve ser feita atendendo requisitos técnicos e especializados, onde tal exigência se faz necessária, tendo em vista a natureza multidisciplinar da avaliação e da elaboração do seu respectivo relatório, podendo ser necessária a participação de profissionais de diversas áreas da engenharia.

Na reavaliação do imobilizado para impairment test (teste de "Impairment" ou teste de recuperabilidade) os seguintes fatores são considerados pelo perito avaliador:

• Valor de entrada do bem;
• Custo corrente de reposição;
• Desgastes por utilização;
• Manutenções;
• Utilidade operacional, tendo por base os objetivos da sociedade;
• Valor de mercado;

Observe-se que os parâmetros acima devem ser considerados nos casos de avaliações objetivando cumprir a legislação societária. Em caso diverso, outros valores serão utilizados, dentre estes, a saber:

• Valor de liquidação com ordem de venda (ou liquidação forçada)
• Valor em risco e efeitos de seguro e
• Vantagem da coisa feita.

Serviços de avaliações do patrimônio das empresas

Quando necessitar fazer uma avaliação do patrimônio da sua empresa, para saber o valor do seu patrimônio líquido, procure fazer com uma empresa de avaliações tanto quanto possível apta e tecnicamente preparada para fazer isso segundo os critérios estabelecidos.

Somos uma empresa de engenharia de avaliações estabelecida desde 2002 operando em todo o Brasil no segmento de engenharia legal, contamos com a expertise de profissionais com mais de vinte anos de experiência no ramo de avaliações e muito nos honra a preferência com que temos sido distinguidos no decurso desses anos.

Consulte-nos quando das eventuais oportunidades de avaliação de empresas, avaliação de imóveis urbanos, máquinas, instalações e equipamentos industriais, terrenos e benfeitorias rurais para levantamento do valor real do seu patrimônio, bem como quando das suas necessidades de consultoria de gestão patrimonial, inventário físico e identificação dos itens patrimoniais por meio de plaquetas com código de barras.