Os laudos de avaliação de imóveis devem ser emitidos, preferencialmente, fundamentados em metodologia de comparação de
elementos observados no mercado imobiliário, segundo as diretrizes da Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT). Sendo essa a forma mais exata e importante, torna-se
preferida pelos profissionais que atuam no segmento de avaliação de imóveis e,
por isso, os peritos avaliadores a utilizam, sempre que possível, nas avaliações de imóveis em atendimento aos
requisitos dos processos judiciais e casos de garantia e penhora, procedimentos contábeis e gestão patrimonial, cumprindo as etapas seguintes:
O método comparativo direto de dados do
mercado imobiliário se fundamenta no princípio segundo o qual bens semelhantes, em mercados semelhantes,
têm preços semelhantes e, consequentemente, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças das características
dos bens e dos respectivos mercados.
Com base neste princípio, utiliza-se o critério da proporcionalidade para quantificar as diferenças de preços em função das
diferenças de características, para construir uma amostra homogênea de
elementos semelhantes, no procedimento que se
conhece como tratamento por fatores, para determinação do valor de
mercado do bem avaliando. Para realizar uma avaliação de imóveis usando essa metodologia,
você precisa mensurar corretamente todas as diferenças existentes entre os elementos amostrais e, para isso,
são necessários os procedimentos seguintes:
O processo de avaliação de imóveis se divide nas seguintes etapas principais:
Vistoria e análise qualitativa e de localização;
Pesquisa de mercado para formação de amostra consistente;
Tratamento da amostra para obtenção da sua tendência central;
Determinação da média ponderada da amostra em unidades monetárias por metro quadrado e
Cálculo do valor de mercado e elaboração do laudo para apresentação do resultado.
A vistoria é a constatação local, mediante observações de fatos e aspectos, em um imóvel, em elementos que o constituem e em
condições que o influenciam. Tratando-se de uma avaliação de imóvel ou perícia imobiliária, é o exame ou inspeção do bem imóvel
e/ou de seus componentes, com o
objetivo de obter subsídios, elementos e informações necessárias, adequadas e suficientes para avaliá-lo ou elaborar parecer sobre o mesmo ou
sobre suas partes, suas condições, seus danos, seus defeitos ou atributos. Uma boa avaliação de um imóvel, necessariamente, terá que ser precedida
de uma boa vistoria.
A formação da amostra deve ser feita tendo como objetivo contemplar todos os requisitos de
semelhança dos elementos, compreendendo as seguintes etapas:
Planejamento da pesquisa
Delimitação do mercado
Estrutura da pesquisa
Variáveis relevantes
Aspectos importantes na formação da amostra
Analise do número de elementos disponíveis no mercado imobiliário que podemos utilizar;
Coletar informações de cada dado amostral: endereço completo, características principais, preço, condições e área
construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se possível), tempo de exposição no mercado;
Também é importante que os valores coletados sejam próximos à data de referência da avaliação do seu imóvel (até 6 meses).
O mercado imobiliário pode não ter acompanhado as variações dos indicadores de inflação;
Os preços de cada dado amostral devem ser divididos pela área equivalente dos imóveis, para que cada
dado seja expresso em reais por metro quadrado;
Valores de compra e venda a prazo, devem ser deflacionados com juros usuais de mercado para que correspondam a
pagamento à vista;
Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e dividido pelo
número de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel.
Para a homogeneização da amostra devem ser utilizados os fatores admitidos e recomendados pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) ou entidade congênere, devendo ser citada a fonte no corpo do laudo. Habitualmente são utilizados:
Fator de oferta também conhecido como fator de fonte
Fator de área
Fator de localização ou fator de transposição
Fator de topografia
Fator de Frente x Fundos
Fator Padrão Construtivo
Fator Idade / Conservação
Outros fatores admitidos em avaliação de imóveis urbanos
Aplicação dos fatores
No caso de tratamento por fatores, devem ser considerados imóveis localizados na mesma região e cujos demais
atributos devem ter entre a metade e o dobro dos do imóvel avaliando;
A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator
oferta;
O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não
poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;
O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando,
após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;
São considerados discrepantes os elementos para os quais os valores unitários, em relação
ao valor médio amostral, extrapolem o dobro ou sejam inferiores à sua metade.
Como sabemos, não existem dois
imóveis exatamente iguais um ao outro. O objetivo desta etapa é adequar os preços unitários de cada imóvel como elemento integrante da amostra mediante
a aplicação de fatores de diminuição do erro amostral.
No tratamento da amostra destacam-se as seguintes ferramentas analíticas:
Tratamento por fatores
Também conhecida como Estatística Clássica;
Poucos elementos;
Amostras homogêneas, mais semelhantes
possíveis ao avaliando;
Mais usual
Inferência Estatística
O mais utilizado é o de Regressão Linear;
Muitos elementos;
Amostras mais heterogêneas, porém com as
variações devidamente consideradas;
Avaliações de um grande número de imóveis parecidos.
O laudo emitido por engenheiro ou arquiteto não se equipara ao Parecer Técnico elaborado por corretor de imóveis.
Basicamente,
um Parecer Técnico é a expressão da opinião do autor, enquanto o Laudo
é um documento de engenharia. De acordo com a legislação, quem
pode emitir laudos relativos a imóveis são os profissionais
de Engenharia ou Arquitetura e Urbanismo regularmente inscritos nos seus respectivos Conselhos de Classe (CREA, se Engenheiro ou CAU,
se Arquiteto). Os corretores de imóveis, em decorrência de decisão do STF, podem emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)
relativo aos itens imobiliários
que comercializam. Para mais detalhes,
acesse composição do laudo técnico de avaliação imobiliária
