PERFECTUM - Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis pelo método comparativo

Elaboração de laudo com tratamento por fatores utilizando a estatística clássica

Laudo de avaliação de imóveis residenciais e não residenciais

Avaliação de imóveis comerciais

Avaliação de imóveis comerciais - Prédios, salas e lojas

Avaliação de imóveis residenciais

Imóveis urbanos residenciais - Casas e apartamentos

Avaliação de imóvel indsutrial

Imóvel industrial - Terreno, prédios e instalações


Metodologia de avaliação de imóveis com base em dados do mercado imobiliário
☏ Fale conosco
Fale conosco Facebook Ícone Instagram Twitter Whatspp

Segundo as diretrizes da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), os laudos de avaliação de imóveis devem ser elaborados, preferencialmente, fundamentados em metodologia de comparação de elementos observados no mercado. Sendo essa a forma mais exata de calcular o valor de um imóvel, torna-se preferida pelos profissionais que atuam no segmento de avaliação e, por isso, os peritos avaliadores de imóveis a utilizam, sempre que possível, nas avaliações imobiliárias em atendimento aos requisitos dos processos judiciais e casos de garantia e penhora, procedimentos contábeis e gestão patrimonial.

Avaliação de imóveis com o método comparativo de dados de mercado

O método comparativo direto de dados do mercado se fundamenta no princípio segundo o qual bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes e, consequentemente, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças das características dos bens e dos respectivos mercados.

Com base neste princípio, utiliza-se o critério da proporcionalidade para mensurar as diferenças de preços em função das diferenças de características e construir uma amostra homogênea de elementos semelhantes, no procedimento que se conhece como tratamento por fatores para avaliar o imóvel.

Para realizar uma avaliação de imóveis usando este método, você precisa mensurar corretamente todas as diferenças existentes entre os elementos amostrais e, para isso, são necessários os procedimentos seguintes:

O processo de avaliação de imóveis se divide nas seguintes etapas principais:

  1. Vistoria para constatação das condições de utilização, idade aparente e expectativa de vida útil;
  2. Análise qualitativa e de localização;
  3. Pesquisa de mercado para formação de amostra consistente;
  4. Tratamento da amostra para obtenção da sua tendência central;
  5. Determinação da média ponderada da amostra em unidades monetárias por metro quadrado e
  6. Cálculo do valor de mercado e elaboração do laudo para apresentação do resultado.

Vistoria para constatação do estado geral do imóvel

A vistoria é a constatação local, mediante observações de fatos e aspectos, em um imóvel, em elementos que o constituem e em condições que o influenciam. Tratando-se de uma avaliação de imóvel ou perícia imobiliária, é o exame ou inspeção do bem imóvel e/ou de seus componentes, com o objetivo de obter subsídios, elementos e informações necessárias, adequadas e suficientes para avaliá-lo ou elaborar parecer sobre o mesmo ou sobre suas partes, suas condições, seus danos, seus defeitos ou atributos. Para você fazer uma boa avaliação de um imóvel, necessariamente, terá que fazer antes uma boa vistoria.

O que deve ser considerado para fazer uma avaliação de imóveis

É extremamente importante a análise qualitativa e de localização do imóvel, devendo o perito avaliador levar em consideração os seguintes aspectos fundamentais:

  • Materiais e acabamentos utilizados na construção;
  • Espaços, adequabilidade, estabilidade e segurança das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias;
  • Acessibilidade;
  • Segurança pessoal e patrimonial;
  • Polos de influência valorizantes e desvalorizantes;
  • Acesso aos serviços públicos de saúde, segurança, emergências, educação e lazer;
  • Acesso ao comércio, serviços bancários e outras facilidades.

Formação da amostra de dados do mercado imobiliário

A formação da amostra deve ser feita atendendo a todos os requisitos de semelhança dos elementos, compreendendo as seguintes etapas:

  • Planejamento da pesquisa
  • Delimitação do mercado
  • Estrutura da pesquisa
  • Variáveis relevantes
  • Aspectos importantes na formação da amostra
    • Analise do número de elementos que podem ser utilizados disponíveis no mercado imobiliário;
    • Coletar informações de cada dado amostral: endereço completo, características principais, preço, condições e área construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se possível), tempo de exposição no mercado;
    • Também é importante que os valores coletados sejam relativos a datas próximas à data de referência da avaliação do seu imóvel (até 6 meses). O preço de mercado pode não ter acompanhado as variações dos indicadores de inflação;
    • O preço de cada dado amostral deve ser dividido pela área equivalente do imóvel para que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado;
    • Valores de compra e venda a prazo devem ser deflacionados com juros usuais de mercado para que correspondam a pagamento à vista;
    • Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e dividido pelo número de meses do contrato para que tenhamos o valor real de aluguel.

Tratamento dos dados de mercado

Como sabemos, não existem dois imóveis exatamente iguais. O objetivo desta etapa é adequar os preços unitários de cada imóvel como elemento integrante da amostra mediante a aplicação de fatores de diminuição do erro amostral.

No tratamento da amostra destacam-se as seguintes ferramentas analíticas:

Tratamento por fatores

  • Também conhecida como Estatística Clássica;
  • Poucos elementos;
  • Amostras homogêneas, mais semelhantes possíveis ao avaliando;
  • Mais usual

Inferência Estatística

  • O mais utilizado é o de Regressão Linear;
  • Muitos elementos;
  • Amostras mais heterogêneas, porém com as variações devidamente consideradas;
  • Avaliações de um grande número de imóveis parecidos.

Fatores de homogeneização usuais para avaliar um imóvel urbano

Para a homogeneização da amostra devem ser utilizados os fatores admitidos e recomendados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) ou entidade congênere, devendo ser citada a fonte no corpo do laudo de avaliação do imóvel. Habitualmente são utilizados:

  • Fator de oferta também conhecido como fator de fonte
  • Fator de área
  • Fator de localização ou fator de transposição
  • Fator de topografia
  • Fator de Frente x Fundos
  • Fator Padrão Construtivo
  • Fator Idade / Conservação
  • Outros fatores admitidos em avaliação de imóveis urbanos
  • Aplicação dos fatores
    • No caso de tratamento por fatores, é importante considerar imóveis localizados na mesma região e cujos demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos do imóvel avaliando;
    • A utilização de cada fator deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator oferta;
    • O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;
    • O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;
    • São considerados discrepantes os elementos para os quais os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem o dobro ou sejam inferiores à sua metade.

Elaboração do laudo de avaliação de imóvel

O laudo emitido por engenheiro ou arquiteto não se equipara ao Parecer Técnico elaborado por corretor de imóveis. Basicamente, um Parecer Técnico é a expressão da opinião do autor, enquanto o Laudo é um documento de engenharia. De acordo com a legislação, quem pode emitir laudos relativos a imóveis são os profissionais de Engenharia ou Arquitetura e Urbanismo regularmente inscritos nos seus respectivos Conselhos de Classe (CREA, se Engenheiro ou CAU, se Arquiteto). Os corretores de imóveis, em decorrência de decisão do STF, podem emitir Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) relativo aos itens imobiliários que comercializam. Para mais detalhes, acesse composição do laudo técnico de uma avaliação imobiliária

Home Topo