Na aplicação prática dos métodos de avaliação de imóveis urbanos definidos pelas Normas
ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2, são recomendados os processos metodológicos
a seguir descritos nesta página a fim de elaborar o laudo de avaliação da forma mais adequada possível. É importante ressaltar que os
imóveis são classificados por tipologia em função da sua vocação como:
- Imóveis residenciais - essencialmente, casas e apartamentos;
- Imóveis comerciais - lojas, salas, prédios corporativos, shopping centers e similares;
- Imóveis industriais - Prédios, galpões industriais, telheiros, instalações dedicadas à produção, dentre outros e
- Imóveis dedicados para serviços ou especiais - hotéis, motéis, teatros, cinemas, postos de gasolina e outros.
Serviços especializados de avaliação de imóveis comerciais dos tipos sala, andar corrido, prédio, casa,
terreno, loja e outros destinados a usos considerados especiais como, por exemplo, os postos de gasolina,
cinemas, teatros, hotéis e assemelhados.
Além disso, podemos considerar especial uma avaliação de imóvel urbano para desapropriação parcial, em razão
do interesse público, caso em que pode ser necessário levar em consideração os impactos da utilização da parcela
desapropriada sobre a parte remanescente, reduzindo assim o valor residual.
Procedimentos para fazer uma boa avaliação de imóveis
- Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, quando possível, preferir o método direto
comparativo de dados, atendendo ao definido na NBR 14653-1:2001 - Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT e demais normas e dispositivos
legais que versam sobre a Engenharia de Avaliações e Perícias;
- Quando couber e o objetivo da avaliação de imóveis for a identificação do valor de mercado para compra e venda, é recomendável que sejam
apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente;
- Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com
a adoção de outro enfoque, procedendo-se a conciliação;
- Métodos de avaliação de imóveis utilizados e não detalhados na Norma 14653-2:2011 não podem deixar de ser
descritos e fundamentados no
trabalho.
Métodos para identificar o valor de um bem imóvel, de seus frutos e direitos
Veja a seguir em detalhes os principais métodos recomendados pelas normas de Engenharia de Avaliações para a avaliação de imóveis:
- Método comparativo direto de dados de mercado
- Método involutivo
- Método da Renda
- Método evolutivo
Este é o método preferencial recomendado para a maioria dos casos de avaliação de imóveis residenciais ou salas e lojas comerciais.
A sua utilização pressupõe a formação de uma amostra composta por elementos do mercado, tão semelhantes quanto possível ao
imóvel objeto da avaliação, porém requer cautela na aplicação dos critérios de semelhança e na mensuração das diferenças existentes entre os
elementos amostrais e o imóvel avliando. A sua aplicação se desenvolve em quatro etapas distintas, s saber:
- No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição da amostra representativa de imóveis
com características, tanto quanta possível, semelhantes às
do avaliando, usando-se toda a evidência disponível.
- Esta etapa do processo de avaliação de imóveis, que envolve estrutura e estratégia
da pesquisa, deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio
de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador
sobre a formação do valor do imóvel;
- Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para demonstrar
a tendência de formação de valor do imóvel e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável
dependente.
- A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas
na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes, além da
escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos
de coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).
Nesta etapa elegemos as varíáveis com que iremos trabalhar, de acordo com o modelo matemático a ser utilizado nos cálculos.
Variável dependente
Na especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado imobiliário em
relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (como preço total ou unitário,
moeda de referência, formas de pagamento), além de observar a homogeneidade nas unidades
de medida.
Variáveis independentes
As variáveis independentes referem-se às características físicas dos imóveis urbanos (como área, frente, fundos), de localização (como bairro,
logradouro, distância ao pólo de influência) e econômicas (como
oferta ou transação, época e condição do negócio - à vista ou a prazo). Escolher as variáveis com base em teorias existentes,
conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos
que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos de avaliação de imóveis, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar
pouco relevantes na explicação do comportamento da variável
explicada e vice-versa.
0 levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa
para explicar o comportamento do segmento onde o imóvel avaliando esteja inserido e constitui
a base do processo de avaliação. Nesta fase o perito avaliador de imóveis investiga o mercado, coleta
informações confiáveis, preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data da avaliação, com suas principais características econômicas,
físicas e de localização.
É importante que as fontes sejam diversificadas tanto quanta possível e identificadas. A identificação
das fontes pode ser dispensada a critério do contratante.
É recomendável, preliminarmente, a sumarização de informações obtidas sob a forma de gráficos
que mostrem as distribuições de frequência de cada variável, bem como as relações
entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das variáveis que presumivelmente expliquem a variação
dos preços, a forma dessa variação, possíveis dependências entre
elas, identificação de pontos atípicos. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas
na pesquisa com as crenças a priori do profissional, bem como permitir a formulação de
novas hipóteses.
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado para preço
à vista, adotar uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo setor, a data correspondente a esse
dado, discriminando-se a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
- Tratamento por fatores: homogeneização utilizando fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística de resultados homogeneizados.
- Tratamento matemático / científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia que
leve a indução de modelo validado para o comportamento do mercado.
A qualidade da amostra deve estar assegurada quanta a:
- Correta identificação dos dados, com especificação e quantificação das principais
variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
- Isenção de fontes de informação;
- Identificação de fontes informantes, observada a exceção quando dispensada pelo contratante;
- Número de dados efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação;
- Sua semelhança com o imóvel avaliando, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento
e às características; diferenças relevantes perante
o avaliando tem que ser tratadas adequadamente nos modelos adotados;
- Inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de
avaliações deve se certificar de ter contemplado as diferenças significativas entre esses grupos,
sendo obrigatória a verificação da influência das interações entre as variáveis.
Recomenda-se a inclusão dos endereços completes dos dados.
A utilização do tratamento de dados com fatores na avaliação de imóveis é aplicável à amostra composta por elementos com as características
mais próximas possíveis do imóvel avaliando.
É necessário que os fatores sejam calculados por metodologia científica, justificados
com seus fundamentos teóricos e práticos, com a inclusão de validação, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade
temporal e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo
de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessária. Podem ser:
- Calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas,
conceituadas, por universidades ou entidades
públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de
profissionais de engenharia ou arquitetura;
- Deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro avaliador, com a utilização de método científico,
desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes
deram origem sejam anexados ao laudo de avaliação de imóvel urbano respectivo.
No caso de utilização do tratamento de dados com fatores, deve-se observar o Anexo B da ABNT NBR 14653-2.
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação
dos valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessário,
devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas de inferência estatística para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse
pelo perito avaliador, tais como regressão espacial, análise envoltória de dados e redes
neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico
e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente.
O campo ou faixa de arbítrio é definido como o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado, dentro do qual
pode-se arbitrar o valor do imóvel, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no
modelo. Este intervalo tem amplitude de 15,00%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada
na avaliação imobiliária.
Identifica o valor do bem imóvel, alicerçado no seu melhor aproveitamento, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com
as condições do segmento no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do
produto. É ideal quando for o caso de avaliar terrenos situados nos grandes centros densamente urbanizados e compreende as etapas a seguir
descritas:
Vistoria do imóvel
- Nenhuma avaliação imobiliária poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ás dependências da
unidade avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que de comum acordo entre contratante e contratado e explicitada
no laudo de avaliação do objeto.
- A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem
avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de
dados.
- É recomendável registrar as características e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação
do valor.
- O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem
avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
- Observar o que se estabelece em 7.3.1 a 7.3.4 da NBR ABNT 14653-2.
Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipoteticamente viável, deve-se verificar o aproveitamento ideal do terreno
considerando que o aproveitamento ideal é
aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a
atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos admitidos de acordo com a
legislação urbanísitica.
Pesquisa de valores
A pesquisa dos valores deve ser feita segundo os preceitos do método comparativo direto de dados
e tem como objetivo estimar o valor do produto imobiliário
projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.
Previsão de receitas
As receitas de venda dos imóveis do projeto concebido são calculadas a partir do resultado previsto, considerados a eventual
valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma
de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução
conjuntural e evidências do desempenho do setor imobiliário.
Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração
e aprovação de projetos, necessários à equiparação do seu imóvel à condição do projeto idealizado.
Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
- De compra do terreno;
- De administração do empreendimento, inclusive vigilância;
- Com impostos, taxas e seguros;
- Com publicidade;
- Com a comercialização das unidades.
Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxos de caixa, esta margem deve
ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade
de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto de retorno do
capital. O percentual de lucro adotado em um modelo estático deve ter relação com o que é praticado no
segmento imobiliário.
Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
- O prazo de a execução do projeto hipotético seja compatível com as características,
disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
- O prazo de venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do
mercado imobiliário.
Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária,
de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a de atratividade mínima vigente no setor imobiliário.
Modelo
Para realizar uma avaliação de imóvel urbano, utilizar um dos seguintes modelos, em ordem de preferência:
- Por fluxos de caixa específicos;
- Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
- Com a aplicação de modelos estáticos.
A composição do valor total do bem avaliando poderá ser obtida pela conjugação de métodos,
a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução de benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
Fórmula de cálculo por meio do método evolutivo
A utilização dessa metodologia de avaliação de imóveis exige que:
- O valor do terreno seja determinado com o método de comparação ou, na impossibilidade deste, com o método involutivo;
- As benfeitorias sejam apropriadas utilizando o método direto de comparação de custo ou da
quantificação de custo;
- O fator entendido como sendo de comercialização ou vantagem da coisa feita seja levado em conta, admitindo-se a possibilidade de
ser maior ou menor
do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da data base de referência.
Conforme a metodologia utilizada, o perito
avaliador deverá cumprir as recomendações contidas nas especificações normativas,
assegurando-se de que o documento emitido possa receber a classificação de
laudo de avaliação de imóveis e se enquadrar no grau I, II ou III de fundamentação,
segundo o rigor técnico empregado na sua elaboração.
Caso contrário, na
hipótese de descumprimento de algum requisito, o documento não
será considerado laudo, podendo ser classificado como
parecer técnico, conforme definições da norma.
O grau de fundamentação
deverá ser estabelecido a priori entre as partes contratante e
perito avaliador de imóveis, pois dele dependem o volume e a
complexidade do trabalho e, consequentemente, os honorários profissionais do perito. Rotineiramente,
não havendo especificação prévia do grau, fica subentendido o Grau I, no mínimo.
