Avaliação de imóveis urbanos - Serviço especializado de avaliação imobiliária

Avaliação de imóveis urbanos pelo método comparativo e tratamento dos dados por fatores com a estatística clássica

A avaliação de imóveis urbanos é um procedimento técnico que tem a finalidade de determinar o valor de mercado de um imóvel para uma finalidade, situação e data de referência, considerando diversos fatores, tais como:

• Localização (padrão socioeconômico do bairro ou região);
• Acessibilidade e mobilidade urbana (vias de acesso, transporte público);
• Uso (residencial, comercial, industrial, serviços);
• Tamanho (área do terreno, área edificada);
• Estado de conservação e condições de manutenção;
• Características especiais;
• Benfeitorias no entorno;
• Segurança;
• Proximidade de comércio e serviços públicos;
• Ano de construção e
• Tipo de edificação.

A avaliação de imóveis é realizada por profissionais qualificados, como engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis. Eles utilizam métodos comparativos, de custo e de renda para garantir a precisão.

O resultado da avaliação é um laudo ou parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM).

Para exercer a atividade de avaliador imobiliário, é necessário:

• Engenheiros: estarem registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA);
• Arquitetos: estarem registrados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e
• Corretores de imóveis: terem formação de nível superior em gestão imobiliária e Título de Avaliador.

O valor de uma avaliação imobiliária pode variar de acordo com o tipo de imóvel e a finalidade do laudo.

Na aplicação prática dos métodos de avaliação de imóveis definidos pelas Normas NBR 14653-1 e NBR 14653-2 da ABNT, são recomendados os processos de avaliação a seguir descritos a fim de elaborar o laudo da forma mais adequada possível.

Dependendo do tipo e uso permitido, os imóveis são classificados como:

• Residenciais - essencialmente, casas e apartamentos, assim como prédios unifamiliares ou multifamiliares;
• Comerciais - lojas, salas, prédios corporativos, shopping centers e similares;
• Industriais - Prédios, galpões industriais, telheiros, instalações dedicadas à produção, dentre outros e
• Especiais com características específicas ou dedicados para serviços exclusivos - hotéis, motéis, teatros, cinemas, postos de gasolina e outros.

Avaliação de imóveis especiais

Serviços especializados de avaliação de imóveis comerciais dos tipos sala, andar corrido, prédio, casa, terreno, loja e outros destinados a usos considerados especiais como, por exemplo, os postos de gasolina, cinemas, teatros, hotéis e assemelhados. Além disso, podemos considerar especial uma avaliação de imóvel urbano para desapropriação parcial, em razão do interesse público, caso em que pode ser necessário levar em consideração os impactos da utilização da parcela desapropriada sobre a parte remanescente, reduzindo assim o valor residual.

Procedimentos para fazer uma boa avaliação de um imóvel

• Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, quando possível, preferir o método direto comparativo de dados do mercado, atendendo ao definido na NBR 14653-1:2001 - Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT e demais normas e dispositivos legais que versam sobre a Engenharia de Avaliações e Perícias;
• Quando couber e o objetivo da avaliação de imóveis for a identificação do valor de mercado para venda ou compra, aluguel ou para inventário, processos judiciais, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente;
• Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se a conciliação;
• Metodologia de avaliação não detalhada na Norma 14653-2:2011 e eventualmente utilizada, não pode deixar de ser descrita e fundamentada no laudo.

Métodos para determinar o valor de um imóvel

Veja a seguir os principais métodos recomendados pelas normas de Engenharia de Avaliações para fazer uma avaliação de imóvel urbano ou rural:

1. Método comparativo direto de dados
2. Método involutivo
3. Método da Renda
4. Método evolutivo

Método comparativo direto de dados de mercado

Este é o método preferencial recomendado para a maioria dos casos de avaliação de imóveis residenciais ou salas e lojas comerciais. A sua utilização pressupõe a formação de uma amostra composta por elementos do mercado imobiliário, tão semelhantes quanto possível ao imóvel avaliando, porém requer cautela na aplicação dos critérios de semelhança e na mensuração das diferenças existentes entre os elementos amostrais e o imóvel objeto do laudo. A sua aplicação se desenvolve em quatro etapas distintas, a saber:

• Levantamento dos dados no mercado
• Definição das variáveis do modelo matemático para elaboração do laudo de avaliação de imóvel urbano
  • Variável dependente
  • Variáveis independentes
• Tratamento de dados
  • Tratamento por fatores
  • Tratamento matemático / científico
• Elaboração do laudo de avaliação imobiliária

Veja todos os detalhes da aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado para avaliar um imóvel de acordo com a Norma NBR 14.653 da ABNT.

Método involutivo

Identifica o valor do imóvel baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica alicerçado no seu melhor aproveitamento, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do segmento no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. É ideal quando for o caso de avaliar terrenos situados nos grandes centros densamente urbanizados e compreende as etapas a seguir descritas:

Método da Renda

É recomendado quando for o caso de fazer as avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) que devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. Nos casos de avaliações de imóveis que não se enquadrem na categoria de empreendimento imobiliário, observar os aspectos a seguir descritos:

Método evolutivo

A composição do valor total do bem avaliando poderá ser obtida pela conjugação de métodos, a partir do preço do terreno, considerados o custo de reprodução de benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

A utilização desse método de avaliação exige que:

1. O valor do terreno seja determinado com o método de comparação ou, na impossibilidade deste, com o método involutivo;
2. As benfeitorias sejam apropriadas utilizando o método direto de comparação de custo ou da quantificação de custo;
3. O fator entendido como sendo de comercialização ou vantagem da coisa feita seja levado em conta, admitindo-se a possibilidade de ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado imobiliário na época da data base de referência.

Graus de precisão e fundamentação

Conforme a metodologia utilizada, o perito avaliador deverá cumprir as recomendações contidas nas especificações normativas, assegurando-se de que o documento emitido possa receber a classificação de laudo de avaliação e se enquadrar no grau I, II ou III de fundamentação, segundo o rigor técnico empregado na sua elaboração.

Caso contrário, na hipótese de descumprimento de algum requisito, o documento não será considerado laudo, podendo ser classificado como parecer técnico de avaliação mercadológica, conforme definições da norma.

O grau de fundamentação deverá ser estabelecido a priori entre as partes contratante e perito avaliador de imóveis, pois dele dependem o volume e a complexidade do trabalho e, consequentemente, os honorários profissionais do perito. Rotineiramente, não havendo especificação prévia do grau, fica subentendido o Grau I, no mínimo.