PERFECTUM - Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis urbanos - Serviço especializado de avaliação imobiliária

Laudo de avaliação de imóvel urbano elaborado por perito avaliador de acordo com os critérios da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)


Avaliação de imóveis urbanos para fins judiciais e extrajudiciais


Avaliação de imóveis urbanos residenciais

Prédios, casas e apartamentos residenciais

Avaliação de imóvel urbano comercial

Prédios corporativos, salas e lojas comerciais

Avaliação de instalações e bens industriais

Avaliação de terrenos, galpões e instalações industriais


Avaliação de imóveis para processo judicial, compra e venda ou aluguel
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Serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos

A avaliação de imóveis urbanos é um procedimento que determina o valor de mercado de um imóvel para uma finalidade, situação e data de referência, considerando diversos fatores, como:

  • Localização (grau de desenvolvimento socioeconômico);
  • Acessibilidade e mobilidade urbana (vias de acesso, transporte público);
  • Uso (residencial, comercial, industrial, serviços);
  • Tamanho (área do terreno, área edificada);
  • Estado de conservação e condições de manutenção;
  • Características especiais;
  • Benfeitorias no entorno;
  • Segurança;
  • Proximidade de comércio e serviços públicos;
  • Ano de construção e
  • Tipo de edificação.

A avaliação imobiliária é realizada por profissionais qualificados, como engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis. Eles utilizam métodos comparativos, de custo e de renda para garantir a precisão.

O resultado da avaliação é um laudo de avaliação ou parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM).

Para exercer a atividade de avaliador imobiliário, é necessário:

  • Engenheiros estarem registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA);
  • Arquitetos estarem registrados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e
  • Corretores de imóveis terem o Título de Avaliador Imobiliário.

O valor de uma avaliação imobiliária pode variar de acordo com o tipo de imóvel e a finalidade do laudo.

Na aplicação prática dos métodos de avaliação de imóveis definidos pelas Normas NBR 14653-1 e NBR 14653-2 da ABNT, são recomendados os processos de avaliação a seguir descritos a fim de elaborar o laudo da forma mais adequada possível.

É importante ressaltar que os imóveis são classificados por tipologia, em função da sua vocação, como:

  • Imóveis residenciais - essencialmente, casas e apartamentos;
  • Imóveis comerciais - lojas, salas, prédios corporativos, shopping centers e similares;
  • Imóveis industriais - Prédios, galpões industriais, telheiros, instalações dedicadas à produção, dentre outros e
  • Imóveis especiais com características específicas ou dedicados para serviços exclusivos - hotéis, motéis, teatros, cinemas, postos de gasolina e outros.

Avaliação de imóveis especiais

Serviços especializados de avaliação de imóveis comerciais dos tipos sala, andar corrido, prédio, casa, terreno, loja e outros destinados a usos considerados especiais como, por exemplo, os postos de gasolina, cinemas, teatros, hotéis e assemelhados. Além disso, podemos considerar especial uma avaliação de imóvel urbano para desapropriação parcial, em razão do interesse público, caso em que pode ser necessário levar em consideração os impactos da utilização da parcela desapropriada sobre a parte remanescente, reduzindo assim o valor residual.

Procedimentos para fazer uma boa avaliação imobiliária

  • Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, quando possível, preferir o método direto comparativo de dados do mercado, atendendo ao definido na NBR 14653-1:2001 - Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT e demais normas e dispositivos legais que versam sobre a Engenharia de Avaliações e Perícias;
  • Quando couber e o objetivo da avaliação de imóveis for a identificação do valor de mercado para venda ou compra, aluguel ou para inventário, processos judiciais, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente;
  • Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se a conciliação;
  • Metodologia de avaliação não detalhada na Norma 14653-2:2011 e eventualmente utilizada, não pode deixar de ser descrita e fundamentada no laudo.

Métodos para determinar o valor de um imóvel

Veja a seguir os principais métodos recomendados pelas normas de Engenharia de Avaliações para fazer uma avaliação de imóvel urbano ou rural:

  1. Método comparativo direto de dados
  2. Método involutivo
  3. Método da Renda
  4. Método evolutivo

Método comparativo direto de dados de mercado

Este é o método preferencial recomendado para a maioria dos casos de avaliação de imóveis residenciais ou salas e lojas comerciais. A sua utilização pressupõe a formação de uma amostra composta por elementos do mercado imobiliário, tão semelhantes quanto possível ao imóvel objeto da avaliação, porém requer cautela na aplicação dos critérios de semelhança e na mensuração das diferenças existentes entre os elementos amostrais e o imóvel avliando. A sua aplicação se desenvolve em quatro etapas distintas, s saber:

  • Levantamento dos dados no mercado
  • Definição das variáveis do modelo matemático para elaboração do laudo de avaliação de imóvel urbano
    • Variável dependente
    • Variáveis independentes
  • Tratamento de dados
    • Tratamento por fatores
    • Tratamento matemático / científico
  • Elaboração do laudo de avaliação

Veja todos os detalhes da aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado para avaliar um imóvel de acordo com a Norma NBR 14.653 da ABNT.



Método involutivo

Identifica o valor do imóvel, alicerçado no seu melhor aproveitamento, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do segmento no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. É ideal quando for o caso de avaliar terrenos situados nos grandes centros densamente urbanizados e compreende as etapas a seguir descritas:

Vistoria do imóvel

  • Nenhuma avaliação imobiliária poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ás dependências da unidade avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que de comum acordo entre contratante e contratado e explicitada no laudo.
  • A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado imobiliário, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.
  • É recomendável registrar as características e condições de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor do imóvel.
  • O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do imóvel avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
  • Observar o que se estabelece em 7.3.1 a 7.3.4 da NBR ABNT 14653-2.

Projeto hipotético

Na concepção do projeto hipoteticamente viável, deve-se verificar o aproveitamento ideal do terreno considerando que o aproveitamento ideal é aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos admitidos de acordo com a legislação urbanísitica.

Pesquisa de valores

A pesquisa dos valores deve ser feita observando as recomendações quanto à semelhança dos dados e tem como objetivo estimar o valor do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

Previsão de receitas

As receitas de venda dos imóveis do projeto concebido são calculadas a partir do resultado previsto, considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado imobiliário e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural e evidências do desempenho do setor imobiliário.

Levantamento do custo de produção do projeto hipotético

Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à equiparação do seu imóvel à condição do projeto idealizado.

Previsão de despesas adicionais

Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

  1. De compra do terreno;
  2. De administração do empreendimento, inclusive vigilância;
  3. Com impostos, taxas e seguros;
  4. Com publicidade;
  5. Com a comercialização das unidades.

Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxos de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto de retorno do capital. O percentual de lucro adotado em um modelo estático deve ter relação com o que é praticado no segmento imobiliário.

Prazos

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

  1. O prazo de a execução do projeto hipotético seja compatível com as características, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
  2. O prazo de venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado imobiliário.

Taxas

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a de atratividade mínima vigente no setor imobiliário.

Modelo

Para realizar uma avaliação de imóvel urbano, utilizar um dos seguintes modelos, em ordem de preferência:

  1. Por fluxos de caixa específicos;
  2. Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
  3. Com a aplicação de modelos estáticos.

Método da Renda

É recomendado quando for o caso de fazer as avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) que devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. Nos casos de avaliações de imóveis que não se enquadrem na categoria de empreendimento imobiliário, observar os aspectos a seguir descritos:

Estimativa de receitas e despesas

Em função do tipo de unidade imobiliária que se pretende avaliar, são levantadas todas as despesas necessárias a sua manutenção e operação, impastos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo é feita com base nas despesas e receitas previstas e suas respectivas épocas.

Estabelecimento da taxa mínima de atratividade

Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Estimação do valor de mercado do imóvel

O valor máximo estimado como um todo é representado pelo seu valor atual do fluxo de receitas, descontado pela taxa de atratividade.

Método evolutivo

A composição do valor total do bem avaliando poderá ser obtida pela conjugação de métodos, a partir do preço do terreno, considerados o custo de reprodução de benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

Método evolutivo


A utilização desse método de avaliação exige que:

  1. O valor do terreno seja determinado com o método de comparação ou, na impossibilidade deste, com o método involutivo;
  2. As benfeitorias sejam apropriadas utilizando o método direto de comparação de custo ou da quantificação de custo;
  3. O fator entendido como sendo de comercialização ou vantagem da coisa feita seja levado em conta, admitindo-se a possibilidade de ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado imobiliário na época da data base de referência.

Graus de precisão e fundamentação

Conforme a metodologia utilizada, o perito avaliador deverá cumprir as recomendações contidas nas especificações normativas, assegurando-se de que o documento emitido possa receber a classificação de laudo de avaliação de imóveis e se enquadrar no grau I, II ou III de fundamentação, segundo o rigor técnico empregado na sua elaboração.

Caso contrário, na hipótese de descumprimento de algum requisito, o documento não será considerado laudo, podendo ser classificado como parecer técnico de avaliação mercadológica, conforme definições da norma.

O grau de fundamentação deverá ser estabelecido a priori entre as partes contratante e perito avaliador de imóveis, pois dele dependem o volume e a complexidade do trabalho e, consequentemente, os honorários profissionais do perito. Rotineiramente, não havendo especificação prévia do grau, fica subentendido o Grau I, no mínimo.





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