Avaliação de imóveis urbanos pelos métodos recomendados nas normas técnicas de engenharia de avaliações
A avaliação de imóveis urbanos é um procedimento que determina o valor de mercado de um imóvel para uma finalidade, situação e data de referência, considerando diversos fatores, tais como:
- Localização (grau de desenvolvimento socioeconômico);
- Acessibilidade e mobilidade urbana (vias de acesso, transporte público);
- Uso (residencial, comercial, industrial, serviços);
- Tamanho (área do terreno, área edificada);
- Estado de conservação e condições de manutenção;
- Características especiais;
- Benfeitorias no entorno;
- Segurança;
- Proximidade de comércio e serviços públicos;
- Ano de construção e
- Tipo de edificação.
A avaliação de imóveis é realizada por profissionais qualificados, como engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis. Eles utilizam métodos comparativos, de custo e de renda para garantir a precisão.
O resultado da avaliação é um laudo ou parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM).
Para exercer a atividade de avaliador imobiliário, é necessário:
- Engenheiros: estarem registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA);
- Arquitetos: estarem registrados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e
- Corretores de imóveis: terem formação de nível superior em gestão imobiliária e Título de Avaliador.
O valor de uma avaliação imobiliária pode variar de acordo com o tipo de imóvel e a finalidade do laudo.
Na aplicação prática dos métodos de avaliação de imóveis definidos pelas Normas NBR 14653-1 e NBR 14653-2 da ABNT, são recomendados os processos de avaliação a seguir descritos a fim de elaborar o laudo da forma mais adequada possível.
Dependendo do tipo e uso permitido, os imóveis são classificados como:
- Residenciais - essencialmente, casas e apartamentos, assim como prédios unifamiliares ou multifamiliares;
- Comerciais - lojas, salas, prédios corporativos, shopping centers e similares;
- Industriais - Prédios, galpões industriais, telheiros, instalações dedicadas à produção, dentre outros e
- Especiais com características específicas ou dedicados para serviços exclusivos - hotéis, motéis, teatros, cinemas, postos de gasolina e outros.
Avaliação de imóveis especiais
Serviços especializados de avaliação de imóveis comerciais dos tipos sala, andar corrido, prédio, casa, terreno, loja e outros destinados a usos considerados especiais como, por exemplo, os postos de gasolina, cinemas, teatros, hotéis e assemelhados. Além disso, podemos considerar especial uma avaliação de imóvel urbano para desapropriação parcial, em razão do interesse público, caso em que pode ser necessário levar em consideração os impactos da utilização da parcela desapropriada sobre a parte remanescente, reduzindo assim o valor residual.
Procedimentos para fazer uma boa avaliação de um imóvel
- Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, quando possível, preferir o método direto comparativo de dados do mercado, atendendo ao definido na NBR 14653-1:2001 - Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT e demais normas e dispositivos legais que versam sobre a Engenharia de Avaliações e Perícias;
- Quando couber e o objetivo da avaliação de imóveis for a identificação do valor de mercado para venda ou compra, aluguel ou para inventário, processos judiciais, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente;
- Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se a conciliação;
- Metodologia de avaliação não detalhada na Norma 14653-2:2011 e eventualmente utilizada, não pode deixar de ser descrita e fundamentada no laudo.