PERFECTUM - Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis urbanos para fazer prova de valor

Avaliação de imóveis urbanos para fins judiciais e extrajudiciais

Avaliação de imóveis residenciais, comerciais, industriais e de serviços para gestão patrimonial, processo judicial, inventário, desapropriação, garantia e penhora. Elaboração de laudo técnico de avaliação de imóvel urbano de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)

Avaliação de imóvel urbano residencial

Imóveis residenciais - prédios, casas e apartamentos

Avaliação de imóveis urbanos comerciais

Avaliação de imóveis comerciais - prédios, salas e lojas

Avaliação de imóveis e bens industriais

Imóveis industriais - galpões e terrenos especiais


Avaliação de imóveis para atender requisitos judiciais e extrajudiciais
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Saiba como fazer a avaliação de um imóvel urbano

Na aplicação prática dos métodos de avaliação de imóveis urbanos definidos pelas Normas ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2, são recomendados os processos metodológicos a seguir descritos nesta página a fim de elaborar o laudo de avaliação do bem imóvel urbano da forma mais adequada possível. É importante ressaltar que os imóveis urbanos são classificados por tipologia em função da sua vocação como:

  • Imóveis residenciais - essencialmente, casas e apartamentos;
  • Imóveis comerciais - lojas, salas, prédios corporativos, shopping centers e similares;
  • Imóveis industriais - Prédios, galpões industriais, telheiros, instalações dedicadas à produção, dentre outros e
  • Imóveis dedicados para serviços ou especiais - hotéis, motéis, teatros, cinemas, postos de gasolina e outros.

Avaliação de imóveis especiais

Serviços especializados de avaliação de imóveis comerciais dos tipos sala, andar corrido, prédio, casa, terreno, loja e outros destinados a usos considerados especiais como, por exemplo, os postos de gasolina, cinemas, teatros, hotéis e assemelhados. Além disso, podemos considerar especial uma avaliação de imóvel urbano para desapropriação parcial, em razão do interesse público, caso em que pode ser necessário levar em consideração os impactos da utilização da parcela desapropriada sobre a parte remanescente, reduzindo assim o valor residual.

Procedimentos para fazer avaliação de imóveis urbanos

  • Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, quando possível, preferir o método direto comparativo de dados, atendendo ao definido na NBR 14653-1:2001 - Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT e demais normas e dispositivos legais que versam sobre a Engenharia de Avaliações e Perícias;
  • Quando couber e o objetivo da avaliação de imóveis for a identificação do valor de mercado para compra e venda, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente;
  • Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se a conciliação;
  • Métodos de avaliação de imóveis utilizados e não detalhados na Norma 14653-2:2011 não podem deixar de ser descritos e fundamentados no trabalho. ⇦ Voltar

Métodos para identificar o valor de um bem imóvel, de seus frutos e direitos

Veja a seguir em detalhes os principais métodos recomendados pelas normas de Engenharia de Avaliações para a avaliação de imóveis:

  1. Método comparativo direto de dados de mercado
  2. Método involutivo
  3. Método da Renda
  4. Método evolutivo

Método comparativo direto de dados de mercado

Este é o método preferencial recomendado para a maioria dos casos de avaliação de imóveis residenciais ou salas e lojas comerciais. A sua utilização pressupõe a formação de uma amostra composta por elementos do mercado, tão semelhantes quanto possível ao imóvel objeto da avaliação, porém requer cautela na aplicação dos critérios de semelhança e na mensuração das diferenças existentes entre os elementos amostrais e o imóvel avliando. A sua aplicação se desenvolve em quatro etapas distintas, s saber:

Planejamento da pesquisa

  • No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição da amostra representativa de imóveis com características, tanto quanta possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível.
  • Esta etapa do processo de avaliação de imóveis, que envolve estrutura e estratégia da pesquisa, deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor do imóvel;
  • Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para demonstrar a tendência de formação de valor do imóvel e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
  • A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes, além da escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos de coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).


Variáveis do modelo matemático para elaboração do laudo de avaliação de imóvel urbano

Nesta etapa elegemos as varíáveis com que iremos trabalhar, de acordo com o modelo matemático a ser utilizado nos cálculos.

Variável dependente

Na especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado imobiliário em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (como preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), além de observar a homogeneidade nas unidades de medida.

Variáveis independentes

As variáveis independentes referem-se às características físicas dos imóveis urbanos (como área, frente, fundos), de localização (como bairro, logradouro, distância ao pólo de influência) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio - à vista ou a prazo). Escolher as variáveis com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos de avaliação de imóveis, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicação do comportamento da variável explicada e vice-versa.

Para realizar uma boa avaliação de imóveis, recomenda-se, sempre que possível, a adoção de variáveis quantitativas. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade:

  1. Pelo emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessários à modelagem estatística definidos na Norma (como, aplicação de condições booleanas do tipo "maior do que" ou "menor do que", "sim" ou "não");
  2. Pelo emprego de variáveis proxy (não confundir com a atribuição de códigos alocados, nem obtidas de relações ou conceitos deduzidos da própria amostra), exemplo:
    • Custos unitários básicos de entidades setoriais, para expressar padrão construtivo;
    • Índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domicílio, níveis de renda da população, para expressar localização;
    • Coeficientes de depreciação para expressar estado de conservação das benfeitorias;
    • Valores unitários em reais por metro quadrado de lojas em locação para expressar a localização na avaliação de lojas para venda;
  3. Por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra com a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das características. 0 modelo intermediário gerador dos códigos deve constar nos anexos ao laudo respectivo;
  4. Por meio de códigos alocados construídos de acordo com o Anexo 6 da Norma.

Levantamento dos dados no mercado imobiliário

0 levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do segmento onde o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo de avaliação. Nesta fase o perito avaliador de imóveis investiga o mercado, coleta informações confiáveis, preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.

É importante que as fontes sejam diversificadas tanto quanta possível e identificadas. A identificação das fontes pode ser dispensada a critério do contratante.

Recomenda-se que os dados tenham suas características verificadas pelo perito.

Os dados de oferta são indicações importantes de transações de compra e venda. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, quando for possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações realizadas.

Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se:

  1. Visitar todos os elementos toamdos como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse;
  2. Atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
  3. Confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

Tratamento de dados

É recomendável, preliminarmente, a sumarização de informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de frequência de cada variável, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das variáveis que presumivelmente expliquem a variação dos preços, a forma dessa variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas na pesquisa com as crenças a priori do profissional, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.

Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado para preço à vista, adotar uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo setor, a data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:

  • Tratamento por fatores: homogeneização utilizando fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística de resultados homogeneizados.
  • Tratamento matemático / científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia que leve a indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representção simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final do resultado do trabalho.

O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados por meio do modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação recomendados nos modelos de inferência estatística.

A qualidade da amostra deve estar assegurada quanta a:

  1. Correta identificação dos dados, com especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
  2. Isenção de fontes de informação;
  3. Identificação de fontes informantes, observada a exceção quando dispensada pelo contratante;
  4. Número de dados efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação;
  5. Sua semelhança com o imóvel avaliando, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características; diferenças relevantes perante o avaliando tem que ser tratadas adequadamente nos modelos adotados;
  6. Inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliações deve se certificar de ter contemplado as diferenças significativas entre esses grupos, sendo obrigatória a verificação da influência das interações entre as variáveis.

Recomenda-se a inclusão dos endereços completes dos dados.

Tratamento por fatores

A utilização do tratamento de dados com fatores na avaliação de imóveis é aplicável à amostra composta por elementos com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando.

É necessário que os fatores sejam calculados por metodologia científica, justificados com seus fundamentos teóricos e práticos, com a inclusão de validação, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessária. Podem ser:

  1. Calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, conceituadas, por universidades ou entidades públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura;
  2. Deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro avaliador, com a utilização de método científico, desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliação de imóvel urbano respectivo.

No caso de utilização do tratamento de dados com fatores, deve-se observar o Anexo B da ABNT NBR 14653-2.

Tratamento científico

Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação dos valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.

Outras ferramentas analíticas de inferência estatística para a indução do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo perito avaliador, tais como regressão espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente.

Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as características e fundamentos básicos dessas ferramentas analíticas, em caráter informativo, visando sua difusão para o desenvolvimento técnico da engenharia de avaliações.

No caso de utilização de inferência estatística com base em modelos de regressão linear, deverá ser observado o Anexo A da Norma.

Campo de arbítrio

O campo ou faixa de arbítrio é definido como o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do imóvel, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo. Este intervalo tem amplitude de 15,00%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação imobiliária.

A margem de arbítrio pode ser utilizada quando variáveis relevantes não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados, por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, desde que a amplitude de até mais ou menos 15,00% seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados.

Quando a amplitude do campo não for suficiente para absorver as influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que se possa atingir o grau mínimo de fundamentação e esse fato deve ser relatado fator limitante. ⇦ Voltar

Método involutivo

Identifica o valor do bem imóvel, alicerçado no seu melhor aproveitamento, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do segmento no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. É ideal quando for o caso de avaliar terrenos situados nos grandes centros densamente urbanizados e compreende as etapas a seguir descritas:

Vistoria do imóvel

  • Nenhuma avaliação imobiliária poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ás dependências da unidade avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que de comum acordo entre contratante e contratado e explicitada no laudo de avaliação do objeto.
  • A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.
  • É recomendável registrar as características e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.
  • O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
  • Observar o que se estabelece em 7.3.1 a 7.3.4 da NBR ABNT 14653-2.

Projeto hipotético

Na concepção do projeto hipoteticamente viável, deve-se verificar o aproveitamento ideal do terreno considerando que o aproveitamento ideal é aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos admitidos de acordo com a legislação urbanísitica.

Pesquisa de valores

A pesquisa dos valores deve ser feita segundo os preceitos do método comparativo direto de dados e tem como objetivo estimar o valor do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

Previsão de receitas

As receitas de venda dos imóveis do projeto concebido são calculadas a partir do resultado previsto, considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural e evidências do desempenho do setor imobiliário.

Levantamento do custo de produção do projeto hipotético

Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à equiparação do seu imóvel à condição do projeto idealizado.

Previsão de despesas adicionais

Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

  1. De compra do terreno;
  2. De administração do empreendimento, inclusive vigilância;
  3. Com impostos, taxas e seguros;
  4. Com publicidade;
  5. Com a comercialização das unidades.

Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxos de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto de retorno do capital. O percentual de lucro adotado em um modelo estático deve ter relação com o que é praticado no segmento imobiliário.

Prazos

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

  1. O prazo de a execução do projeto hipotético seja compatível com as características, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
  2. O prazo de venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado imobiliário.

Taxas

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a de atratividade mínima vigente no setor imobiliário.

Modelo

Para realizar uma avaliação de imóvel urbano, utilizar um dos seguintes modelos, em ordem de preferência:

  1. Por fluxos de caixa específicos;
  2. Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
  3. Com a aplicação de modelos estáticos. ⇦ Voltar

Método da Renda

É recomendado quando for o caso de fazer as avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) que devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. Nos casos de avaliação de imóveis urbanos que não se enquadrem na categoria de empreendimento imobiliário, observar os aspectos a seguir descritos:

Estimativa de receitas e despesas

Em função do tipo de unidade imobiliária que se pretende avaliar, são levantadas todas as despesas necessárias a sua manutenção e operação, impastos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo é feita com base nas despesas e receitas previstas e suas respectivas épocas.

Estabelecimento da taxa mínima de atratividade

Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Estimação do valor de mercado do imóvel

O valor máximo estimado como um todo é representado pelo seu valor atual do fluxo de receitas, descontado pela taxa de atratividade. ⇦ Voltar

Método evolutivo

A composição do valor total do bem avaliando poderá ser obtida pela conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução de benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

Método evolutivo

Fórmula de cálculo por meio do método evolutivo


A utilização dessa metodologia de avaliação de imóveis exige que:

  1. O valor do terreno seja determinado com o método de comparação ou, na impossibilidade deste, com o método involutivo;
  2. As benfeitorias sejam apropriadas utilizando o método direto de comparação de custo ou da quantificação de custo;
  3. O fator entendido como sendo de comercialização ou vantagem da coisa feita seja levado em conta, admitindo-se a possibilidade de ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da data base de referência.

Quando o seu imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento econômico eficiente é preponderante, o engenheiro deve analisar a adequação de cada benfeitoria, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.

Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado eletivo ao avaliar imóveis cujas caracteríssticas sui generis impliquem a inexistência de dados em número suficiente e necessário à aplicação do método comparativo direto.

Graus de precisão e fundamentação

Conforme a metodologia utilizada, o perito avaliador deverá cumprir as recomendações contidas nas especificações normativas, assegurando-se de que o documento emitido possa receber a classificação de laudo de avaliação de imóveis e se enquadrar no grau I, II ou III de fundamentação, segundo o rigor técnico empregado na sua elaboração.

Caso contrário, na hipótese de descumprimento de algum requisito, o documento não será considerado laudo, podendo ser classificado como parecer técnico, conforme definições da norma.

O grau de fundamentação deverá ser estabelecido a priori entre as partes contratante e perito avaliador de imóveis, pois dele dependem o volume e a complexidade do trabalho e, consequentemente, os honorários profissionais do perito. Rotineiramente, não havendo especificação prévia do grau, fica subentendido o Grau I, no mínimo. ⇦ Voltar





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