Avaliação de imóveis urbanos e perícias imobiliárias

Saiba como fazer avaliação de imóveis urbanos

A avaliação de imóveis urbanos é um procedimento que determina o valor de mercado de um imóvel para uma finalidade, situação e data de referência, considerando diversos fatores, como:

• Localização;
• Uso (residencial, comercial, industrial, serviços);
• Tamanho (área do terreno, área edificada);
• Condições de manutenção;
• Características especiais;
• Benfeitorias no entorno;
• Proximidade de serviços;
• Ano de construção e
• Tipo de edificação.

A avaliação é realizada por profissionais qualificados, como engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis. Eles utilizam métodos comparativos, de custo e de renda para garantir a precisão.

O resultado da avaliação é um laudo de avaliação ou parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM).

Para exercer a atividade de avaliador imobiliário, é necessário:

• Engenheiros estarem registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA);
• Arquitetos estarem registrados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e
• Corretores de imóveis terem o Título de Avaliador Imobiliário.

O valor de uma avaliação de imóveis pode variar de acordo com o tipo de imóvel e a finalidade do laudo.

Na aplicação prática dos métodos de avaliação de imóveis definidos pelas Normas ABNT NBR 14653-1 e NBR 14653-2, são recomendados os processos de avaliação a seguir descritos a fim de elaborar o laudo de avaliação da forma mais adequada possível.

É importante ressaltar que os imóveis são classificados por tipologia, em função da sua vocação, como:

• Imóveis residenciais - essencialmente, casas e apartamentos;
• Imóveis comerciais - lojas, salas, prédios corporativos, shopping centers e similares;
• Imóveis industriais - Prédios, galpões industriais, telheiros, instalações dedicadas à produção, dentre outros e
• Imóveis especiais ou dedicados para serviços exclusivos - hotéis, motéis, teatros, cinemas, postos de gasolina e outros.

Avaliação de imóveis especiais

Serviços especializados de avaliação de imóveis comerciais dos tipos sala, andar corrido, prédio, casa, terreno, loja e outros destinados a usos considerados especiais como, por exemplo, os postos de gasolina, cinemas, teatros, hotéis e assemelhados. Além disso, podemos considerar especial uma avaliação de imóvel urbano para desapropriação parcial, em razão do interesse público, caso em que pode ser necessário levar em consideração os impactos da utilização da parcela desapropriada sobre a parte remanescente, reduzindo assim o valor residual.

Procedimentos para fazer uma boa avaliação de imóveis

• Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, quando possível, preferir o método direto comparativo de dados, atendendo ao definido na NBR 14653-1:2001 - Parte 1: Procedimentos gerais da ABNT e demais normas e dispositivos legais que versam sobre a Engenharia de Avaliações e Perícias;
• Quando couber e o objetivo da avaliação de imóveis for a identificação do valor de mercado para compra e venda, aluguel ou para processos judiciais, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente;
• Nos mercados em transição são recomendáveis a análise e o diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se a conciliação;
• Métodos de avaliação de imóveis utilizados e não detalhados na Norma 14653-2:2011 não podem deixar de ser descritos e fundamentados no trabalho.

Métodos para identificar o valor de um bem imóvel, de seus frutos e direitos

Veja a seguir os principais métodos recomendados pelas normas de Engenharia de Avaliações para realizar uma avaliação de imóvel urbano ou rural:

1. Método comparativo direto de dados do mercado
2. Método involutivo
3. Método da Renda
4. Método evolutivo

Método comparativo direto de dados do mercado

Este é o método preferencial recomendado para a maioria dos casos de avaliação de imóveis urbanos residenciais ou salas e lojas comerciais. A sua utilização pressupõe a formação de uma amostra composta por elementos do mercado imobiliário, tão semelhantes quanto possível ao imóvel objeto da avaliação, porém requer cautela na aplicação dos critérios de semelhança e na mensuração das diferenças existentes entre os elementos amostrais e o imóvel avliando. A sua aplicação se desenvolve em quatro etapas distintas, s saber:

• Levantamento dos dados no mercado
• Definição das variáveis do modelo matemático para elaboração do laudo de avaliação de imóvel urbano
  • Variável dependente
  • Variáveis independentes
• Tratamento de dados
  • Tratamento por fatores
  • Tratamento matemático / científico
• Elaboração do laudo de avaliação

Veja todos os detalhes da aplicação do Método Comparativo de Dados do Mercado para avaliar imóveis de acordo com a Norma NBR 14.653 da ABNT.

Método involutivo

Identifica o valor do bem imóvel, alicerçado no seu melhor aproveitamento, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do segmento no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. É ideal quando for o caso de avaliar terrenos situados nos grandes centros densamente urbanizados e compreende as etapas a seguir descritas:

Método da Renda

É recomendado quando for o caso de fazer as avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) que devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. Nos casos de avaliações de imóveis que não se enquadrem na categoria de empreendimento imobiliário, observar os aspectos a seguir descritos:

Método evolutivo

A composição do valor total do bem avaliando poderá ser obtida pela conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução de benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

Fórmula de cálculo por meio do método evolutivo

A utilização dessa metodologia de avaliação de imóveis exige que:

1. O valor do terreno seja determinado com o método de comparação ou, na impossibilidade deste, com o método involutivo;
2. As benfeitorias sejam apropriadas utilizando o método direto de comparação de custo ou da quantificação de custo;
3. O fator entendido como sendo de comercialização ou vantagem da coisa feita seja levado em conta, admitindo-se a possibilidade de ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado imobiliário na época da data base de referência.

Graus de precisão e fundamentação

Conforme a metodologia utilizada, o perito avaliador deverá cumprir as recomendações contidas nas especificações normativas, assegurando-se de que o documento emitido possa receber a classificação de laudo de avaliação de imóveis e se enquadrar no grau I, II ou III de fundamentação, segundo o rigor técnico empregado na sua elaboração.

Caso contrário, na hipótese de descumprimento de algum requisito, o documento não será considerado laudo, podendo ser classificado como parecer técnico, conforme definições da norma.

O grau de fundamentação deverá ser estabelecido a priori entre as partes contratante e perito avaliador de imóveis, pois dele dependem o volume e a complexidade do trabalho e, consequentemente, os honorários profissionais do perito. Rotineiramente, não havendo especificação prévia do grau, fica subentendido o Grau I, no mínimo.