Avaliação de imóveis para finalidades legais
Avaliação de imóveis é o procedimento realizado com o objetivo de identificar o valor de mercado de um bem ou direito sobre uma propriedade imobiliária.
O laudo de avaliação imobiliária, para que tenha validade jurídica como prova de valor do imóvel avaliado, deve ser elaborado por profissional habilitado contemplando as recomendações das normas vigentes, devendo o avaliador observar as recomendações técnicas das NBR 14.653 da ABNT, além de outras emanadas do IBAPE (Instituto Brasileiro Avaliações e Perícias de Engenharia) e demais instituições e órgãos de classe relacionados ao ramo da Engenharia de Avaliações e Perícias.
Para avaliar uma propriedade imobiliária é necessário considerar:
- A localização;
- A área do terreno;
- A área construída;
- O padrão construtivo;
- A idade aparente e
- O estado de conservação.
Além destes fatores importantes, há outros inerentes às várias outras características e atributos que exercem influência na formação dos preços de mercado de um imóvel e que devem ser considerados pelo perito avaliador ao elaborar um laudo de uma avaliação imobiliária ou parecer técnico de avaliação mercadológica, a exemplo dos que são elaborados por corretores atuantes no mercado imobiliário.
Além disso, há que se considerar que uma boa avaliação de imóveis deve ser executada levando em conta aspectos incomuns, tais como, por exemplo, a proximidade de fontes de ruídos ou de odores desagradáveis, além de fatores subjetivos inerentes às áreas consideradas de risco, quando pode se fazer necessário conhecer as influências do grau de periculosidade da região para fazer a avaliação de um imóvel.
As normas brasileiras da ABNT NBR 14.653-1, 14.653-2 e 14.653-3 tratam de forma genérica e abrangente de tudo que se relaciona com as atividades de avaliação de imóveis urbanos e rurais, porém deixam para o arbítrio dos profissionais avaliadores a escolha dos métodos e a adoção dos critérios, conforme os casos e informações disponíveis.
Todos os procedimentos e limitações quanto à utilização dos fatores que devem ser considerados no desenvolvimento de uma avaliação imobiliária com finalidades legais estão definidos nas normas da família NBR 14.653, as quais devem ser mencionadas em todas as manifestações escritas relativas às avaliações de bens imobiliários, seus custos, frutos e direitos.
Segundo as recomendações da norma técnica, o avaliador imobiliário precisa considerar na elaboração do seu laudo de avaliação de imóvel todos os elementos que exerçam influência sobre os preços de terrenos e benfeitorias.
Tais elementos, no procedimento de homogeneização da amostra, podem gerar fatores de equivalência a serem levados em conta no cálculo da média ponderada da amostra, nos casos de avaliações utilizando o método comparativo direto de dados do mercado imobiliário ou regressão linear.
Por exemplo, tratando-se de avaliação de imóveis especiais, esta deve ser feita levando em consideração diversos fatores que seriam irrelevantes para o perito avaliador, no caso de realizar uma avaliação de um imóvel convencional ou na elaboração de um parecer técnico. Geralmente, para avaliar um imóvel especial, recomenda-se o método evolutivo, com fundamento no custo de reedição das benfeitorias e melhor aproveitamento econômico do terreno. Por isso, é importante ter em mente todas as informações sobre tudo que pode exercer algum tipo de influência no resultado dos cálculos avaliatórios.