Avaliação de imóveis - Termos técnicos mais utilizados

Avaliação de imóveis urbanos para finalidades legais

Avaliação de imóveis é o procedimento realizado com o objetivo de identificar o valor de mercado de um bem ou direito imobiliário. A avaliação, para que tenha validade jurídica como prova de valor do imóvel avaliado, deve ser realizada por profissional habilitado, contemplando as recomendações das normas vigentes, devendo o avaliador observar as recomendações técnicas das NBR 14.653 da ABNT, além de outras emanadas do IBAPE (Instituto Brasileiro Avaliações e Perícias de Engenharia) e de demais instituições e órgãos de classe relacionados ao ramo da Engenharia de Avaliações e Perícias.

Para avaliar uma propriedade imobiliária, é necessário considerar:

• A localização;
• O tamanho do imóvel (área do terreno, área construída e área Non Aedificandi);
• Padrão construtivo (Qualidade dos materiais e acabamento: alto, baixo, normal ou baixa renda);
• Idade aparente;
• Estado de conservação;
• Polos de influência valorizantes ou desvalorizantes (Via expressa, Shopping Center, Praia, entre outros);
• Acessibilidade e mobilidade (distâncias, transporte público e vias de acesso a comércio e serviços essenciais tais como hospitais, escolas e bancos;
• Infraestrutura;
• Segurança;
• Opções de lazer;
• Além destes fatores importantes, há outras características e atributos que exercem influência na formação dos preços de mercado dos bens imóveis e que devem ser considerados pelo perito avaliador de imóveis ao elaborar um laudo de uma avaliação de imóveis ou parecer técnico de avaliação mercadológica, a exemplo dos que são elaborados por corretores atuantes no mercado imobiliário.

Além disso, há que se considerar que uma boa avaliação de imóveis deve ser executada levando em consideração aspectos incomuns, tais como, por exemplo, a proximidade de fontes de ruídos ou de odores desagradáveis, além de fatores subjetivos inerentes às áreas consideradas de risco, introduzindo elementos de difícil mensuração.

As normas brasileiras da ABNT NBR 14.653-1, 14.653-2 e 14.653-3 tratam de forma genérica e abrangente de tudo que se relaciona com as atividades de avaliação de imóveis urbanos e rurais, porém deixam para o arbítrio dos profissionais avaliadores a escolha dos métodos e a adoção dos critérios, conforme os casos e informações disponíveis.

Todos os procedimentos e limitações quanto à utilização dos fatores que devem ser considerados no desenvolvimento de uma avaliação de imóveis com finalidades legais estão definidos nas normas da família NBR 14.653, as quais devem ser mencionadas em todas as manifestações escritas relativas às avaliações de imóveis, seus custos, frutos e direitos.

Segundo as recomendações da norma técnica, o avaliador imobiliário precisa considerar na elaboração do seu laudo de avaliação de imóvel todos os elementos que exerçam influência sobre os preços de terrenos e benfeitorias.

Tais elementos, no procedimento de homogeneização da amostra, podem gerar fatores de equivalência a serem levados em conta no cálculo da média ponderada da amostra, no caso de se avaliar imóveis por meio do método comparativo direto de dados ou regressão linear.

Por exemplo, tratando-se de avaliação de imóveis especiais, esta deve ser feita levando em conta diversos fatores que seriam irrelevantes para o perito avaliador, no caso de realizar uma avaliação de um imóvel convencional ou na elaboração de um parecer técnico semelhante ao elaborado por corretor de imóveis. Geralmente, para avaliar um imóvel especial, o método recomendável é o evolutivo, com fundamento no custo de reedição das benfeitorias e melhor aproveitamento econômico do terreno. Por isso, é importante ter em mente todas as informações sobre tudo que pode exercer algum tipo de influência no resultado dos cálculos avaliatórios.

Avaliação de imóvel para processos judiciais ou transações extrajudiciais

• Elaboração de laudo de avaliação de imóvel para determinação do valor de mercado para venda ou aluguel em atendimento aos requisitos estabelecidos em processos judiciais, garantia e penhora, inventário e partilha, desapropriação ou revisão da base de cálculo de IPTU e ITBI;
• Laudo de avaliação de imóvel elaborado por engenheiro perito avaliador imobiliário, incluindo cálculo do valor de liquidação forçada, quando se tratando de garantia e penhora;
• Avaliação de imóvel para determinar o valor do aluguel atendendo ação judicial renovatória ou revisional do contrato de locação de imóvel comercial
• Serviços de assistente técnico em perícias de engenharia, vistorias e avaliações judiciais.

Elementos que influenciam a formação dos preços de compra e venda dos imóveis e que devem ser levados em consideração pelo perito avaliador

As normas ABNT da família NBR 14.653 definem diversos termos técnicos, habitualmente utilizados nos laudos de avaliação imobiliária emitidos pelos peritos avaliadores de imóveis, os quais relacionamos abaixo tendo em mente que pode ser importante considerar algum deles na composição do seu laudo:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível no local da avaliação, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente, destacando-se a vocação, se residência, comércio, serviço ou industria;

Área de servidão

Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

Área total de construção do imóvel

Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade imobiliária autônoma objeto da avaliação, definidas conforme a NBR 12721 da ABNT

Área útil da unidade imobiliária

Área real privativa, definida na NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos da construção que impeçam ou dificultem a plena utilização

BDI

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

Códigos alocados

Ordenação numeral (notas ou pesos) a fim de diferenciar as características qualitativas dos elementos amostrais

Conciliação

Adoção do valor final, devidamente justificado, decorrente de resultados obtidos, quando utilizado mais de um método

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial a saúde ou a segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

Depreciação física das edificações

Perda de valor decorrente do desgaste de partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação

Desmembramento

Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação daqueles já existentes

Domínio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém

Domínio direto

Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse

Domínio pleno

Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto

Domínio útil

Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

Edifício

Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

Equipamento comunitário

Benfeitoria que visa atender as necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade

Entidades técnicas reconhecidas

Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservação

Situação física de um bem em decorrência da manutenção que recebe

Fração ideal

Percentual pertencente a cada comprador (condômino) no terreno e nas coisas comuns da edificação

Frente projetada

Menor projeção da frente real sobre a normal a um lado, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

Frente real

Projeção horizontal da linha divisória com a via de acesso

Frente de referência

Frente da situação paradigma adotada

Gabarito de altura

Altura máxima de uma edificação permitida legalmente num determinado local

Gleba urbanizável

Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuída à unidade imobiliária de modo a refletir o tempo de vida, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros detalhes

Idade real da edificação

Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência

Imóvel alodial

Aquele livre de quaisquer ónus, encargos, foros ou pensões

Imóvel de referência

Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando

Imóvel dominante

Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (exemplo: lote encravado)

Imóvel paradigma

Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

Imóvel com vocação urbana

Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis possibilitando a ocupação e imediata utilização com fins urbanos residenciais, comerciais ou industriais

Imóvel urbano

Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

Imóvel serviente

Imóvel que sofre restrição imposta por servidão

Infra-estrutura básica

Equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. Em função da sua vocação, pode ser lote residencial, lote industrial (nos casos dos distritos industriais) ou, eventualmente, lote comercial, quando se tratar de empreendimento imobiliário de natureza comercial.

Loteamento

Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, residenciais, comerciais, de serviços ou industriais, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, no ato da assinatura ou transferência do contrato de aluguel, a título de remuneração do ponto comercial escopo da avaliação

Manutenção

Ações preventivas ou corretivas necessárias com finalidade e preservar as condições normais de exploração econômica de um bem

Outlier

Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, o qual, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

Padrão construtivo

Qualidade das benfeitorias em função de especificações nos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção

Pé-direito

Distância vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de área

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

Percentual de comprometimento de valor

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição

Planta de valores

Representação gráfica ou listagem de valores genéricos de metro quadrado de terreno numa mesma data

Pólo de influência

Local que, em função das suas características, influencia os valores de imóveis na razão inversa da distância

Ponto comercial

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente da localização e expectativa de exploração comercial

Ponto influenciante

Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra

Posse

Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal

Quota-parte

Valor atribuído a uma fração ideal

Renda

Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

Segmento de área diretamente desmembrável

Parte de um terreno confrontante com vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica servindo-se de um corredor de acesso

Terreno encravado

Aquele que não se comunica com a via pública

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, deixando de constar oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés

Testada do imóvel

Medida da frente

Unidade imobiliária padronizada

imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, identificado de acordo com suas características construtivas e constituído por terreno ou fração mais as benfeitorias inerentes

Valor depreciável

Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual

Variáveis-chave

Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes na formação do valor do imóvel

Variáveis independentes

Variáveis que dão conteúdo lógico a formação do valor do imóvel objeto da avaliação

Variáveis qualitativas

São aquelas que tem valores abstratos, impossíveis de serem medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (exemplo: padrão construtivo, estado geral de conservação, qualidade do solo)

Variáveis quantitativas

Variáveis que podem ser medidas ou contadas (exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)

Variável dependente

Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

Variável dicotômica

Variável que assume apenas dois valores

Variável proxy

Variável utilizada em substituição de outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência

Vício

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor

Vício construtivo

Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução

Vício de utilização

Vício que decorre de emprego inadequado ou falha na manutenção

Vocação do imóvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais

Definições dos formadores de valor dos imóveis rurais

Na composição do laudo de avaliação de imóveis rurais os elementos a serem considerados, principalmente, são os seguintes:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

Contemporaneidade

Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte

Custo de oportunidade do capital

Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimentos concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez

Fator de classe de capacidade de uso das terras

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das suas características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, dentre outras

Fator de situação

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente da localização e condições das vias de acesso

Funcionalidade de benfeitorias

Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da viabilidade econômica na unidade imobiliária e na região

imóvel rural

Imóvel cuja vocação é a exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização

Situação do imóvel

Compreende a localização em relação a um centro de referencia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade

Terra bruta

Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural

Terra cultivada

Terra com cultivo agrícola

Terra nua

Terra sem produção vegetal ou vegetação natural

Valor econômico

Valor presente da renda liquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco

Ressalte-se que, tratando-se de uma avaliação de imóvel rural, são consideradas, ainda, as benfeitorias reprodutivas e as não reprodutivas, classificadas como benfeitorias voluptuárias, úteis ou necessárias e que a citação de fontes de informações é obrigatória quando se tratar de avaliação relativa às ações judiciais.

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O laudo técnico de avaliação de imóvel elaborado por engenheiro perito avaliador de acordo com as normas ABNT não se confunde com o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). Um Parecer Técnico de avaliação Mercadológica pode ser adequado para estimar preços de casas, apartamentos, salas e lojas comerciais que os corretores comercializam habitualmente, mas carece da fundamentação e precisão exigida para que o documento possa ser classificado como Laudo.

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