Avaliação de imóveis pelo método evolutivo
O método evolutivo é uma conjugação de métodos admitida para o cálculo do valor de mercado do imóvel. A Norma ABNT NBR 14.653-2 define:
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de
métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
Fórmula de cálculo do valor do
imóvel pelo método evolutivo
A aplicação do método evolutivo exige:
a) - O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) - As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da
quantificação de custo;
c) - O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em função da conjuntura do mercado imobiliário na época da avaliação.
Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar
o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo
para uma avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado
em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.
Aplicando o Fator de Comercialização
No entendimento de alguns avaliadores, o conceito do Fator de Comercialização se consolidou a partir da constatação de que o investimento em imóveis era a melhor alternativa aos ativos financeiros. Comprava-se o imóvel na planta, na maioria dos casos apartamentos, visando vender depois de pronto
com uma margem de lucro acima de 30%, dependendo das condições do mercado, existindo, portanto, uma diferença entre o custo e o valor de mercado.
Entretanto, essa diferença deve ser percebida como lucro do incorporador, pois a norma trata especificamente do custo de reprodução das
benfeitorias devidamente depreciado.
O professor Sérgio Antônio Abunahman, no seu livro Curso Básico de
Engenharia Legal e de Avaliações, caracteriza o Fator de Comercialização como
sendo a “Vantagem da Coisa Feita” e dá a seguinte definição: “é o acréscimo
do valor que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas
ainda por construir”.
A norma técnica não define o fator de comercialização, porém, onde trata do enquadramento do laudo de avaliação de imóveis nos graus de fundamentação e precisão estabelece, quanto ao método, o seguinte:
Fator Arbitrado: GRAU I
Fator Justificado: GRAU II
Fator Inferido em mercado semelhante: GRAU III
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau I
Habitualmente, nos nossos laudos de avaliação de imóveis pelo método evolutivo, adotamos o fator de comercialização com as devidas cautelas, na
maioria dos casos nos graus I ou II, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado, como recomenda a norma.
Em se tratando de unidades novas, quando não há depreciação a considerar, o nosso entendimento é que a diferença entre
custo e valor de mercado, se existir, deve ser levada em conta na parcela correspondente ao lucro do incorporador, quando do cálculo
do custo de reprodução das benfeitorias pelo método da quantificação de custo, não havendo, portanto, acréscimos a título
de vantagem da coisa feita. Ao arbitrar o fator de
comercialização, levamos em conta as recomendações da norma onde trata da conjuntura do mercado imobiliário e da adequação das benfeitorias e
aproveitamento do terreno, com foco na liquidez do imóvel.
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau II
Adotamos o fator de comercialização justificado (Grau II) quando avaliamos imóveis com características
"sui generis", tais como
os postos de gasolina, citando um exemplo. Para quem compra um posto pronto e operando, existe a vantagem da coisa feita, pois não terá de
arcar com o ônus de licenciamento ambiental, aprovações de Corpo de Bombeiros, Agência Nacional de Petróleo, Secretaria de Urbanismo da prefeitura
local e outros encargos inerentes ao ramo de atividade. Há casos de licenciamentos concedidos no passado que seriam negados se solicitados atualmente,
em decorrência de alterações da legislação.
Entretanto, se o objetivo é a desmobilização do posto para aproveitamento do terreno na exploração de outro tipo de empreendimento, a situação se
inverte. Para quem comprar, a vantagem da coisa feita se transforma na desvantagem de arcar com a desmobilização do posto, podendo incorrer em passivo ambiental na hipótese de contaminação
do solo. Como acabamos de ver, para um mesmo imóvel, dependendo da finalidade do laudo, podemos aplicar o fator de comercialização
maior ou menor do que a unidade.
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau III
Para o Grau III de fundamentação, o fator de comercialização deve ser obtido por meio de pesquisa de mercado. A partir de uma amostra
de imóveis prontos para venda, obtém-se o valor de mercado por metro quadrado daquele tipo de imóvel. Uma segunda amostra formada por terrenos
na mesma região, permitirá o cálculo do valor do metro quadrado de terreno. A próxima etapa é o cálculo do custo de reprodução das benfeitorias
dos imóveis da primeira amostra. Somando-se o valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado
e dividindo-se o resultado pelo valor de mercado
calculado na primeira etapa, obtém-se o valor do fator de comercialização.
Por fim, cabe ressaltar que existem pleitos no sentido de alterar a fórmula de cálculo de modo tal que o fator de comercialização, quando utilizado, seja considerado tão somente sobre o valor das benfeitorias depreciadas, não incidindo sobre o valor do terreno.
