PERFECTUM - Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis
Laudo de avaliação de imóvel


Laudo de avaliação para prova de valor de imóvel atendendo requisitos legais


Avaliação de imóveis residenciais

Imóveis residenciais - Prédios, casas e apartamentos

Avaliação de imóvel comercial

Imóveis comerciais prédios, salas e lojas

Emissão de laudo de avaliação de imóvel industrial

Imóveis industriais - Terrenos, prédios e galpões

Elaboração de laudo técnico de avaliação imobiliária para processo judicial, garantia e penhora, compra e venda, inventário e partilha de bens ou definição do valor do aluguel para locação

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Sumário das etapas da elaboração do laudo de avaliação de imóveis


O que é laudo de avaliação de imóvel?

Laudo de avaliação de imóvel é o documento que certifica o valor monetário de um bem ou direito imobiliário e tem validade jurídica e fé publica como instrumento de prova técnica de valor para uma finalidade, situação e data de referência..

É o relatório técnico da análise realizada por profissional tecnicamente capacitado e legalmente habilitado, com a finalidade de identificar o valor justo de mercado de um imóvel, dos seus custos, seus frutos e direitos. Os procedimentos para a elaboração do laudo de avaliação de imóvel são orientados por normas técnicas de Engenharia de Avaliações e, segundo as definições das Normas Brasileiras da série NBR 14.653-, publicadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), laudo de avaliação é o Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com a Norma NBR 14653-1, para avaliar o bem.

Tipos de valor e finalidades do laudo

Destacamos a seguir as principais finalidades e os tipos de valores habitualmente requeridos para atender a maioria das necessidades mais frequentes de uma avaliação imobiliária.

Laudo de avaliação de imóvel urbano para venda a valor de mercado

O valor de mercado para compra e venda é definido como sendo a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições do mercado imobiliário vigente.

Em geral, na composição do laudo de avaliação de imóvel, procura-se identificar a quantia mais provável que seria possível obter en uma transação de compra e venda ou aluguel, considerando todas as condições que possam influenciar, de alguma forma, o preço do bem imóvel. Os métodos e procedimentos de cálculos avaliatórios dos bens imóveis estão nas diretrizes definidas nas Normas ABNT NBR 14653-.

Alienação com hipoteca nos casos de garantia e penhora

O laudo de avaliação de imóvel para garantia de financiamento inclui o cálculo do valor de liquidação forçada, que deve ser feito considerando uma situação de venda compulsória, típica de leilões e reflete a quantia provável que seria possível obter na hipótese de uma venda em curto espaço de tempo. Desta forma, os cálculos dos valores de liquidação conduzem sempre a resultados abaixo dos de mercado pois, nestes casos, é violada uma das condições basilares de mercado do imóvel, que é a sua velocidade de venda. O cálculo do valor de liquidação ou de venda obrigatória é exigido pelas instituições financeiras nos casos de imóveis destinados para alienação fiduciária, quando se tratar de garantia e penhora em operações de financiamento.

Valor do aluguel comercial - laudo para identificação do preço de locação do imóvel

Na elaboração do laudo de avaliação de imóvel urbano tendo por finalidade identificar o valor de aluguel, seja em caso de locação nova assim como em ação judicial renovatória ou revisional de contrato de locação de imóvel comercial, industrial ou residencial, o aluguel é calculado com base no valor definido para venda, aplicando-se sobre este uma taxa de rentabilidade do capital imobiliário. A taxa adotada deve ser calculada e justificada, levando em conta o custo de oportunidade do capital, sendo este a maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimentos concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco.

Valor em risco para fins de seguro

Laudo de avaliação de imóvel com o objetivo de identificar a parcela em risco para fins de seguro de determinada edificação, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto descrito na apólice ou contratação, observada a máxima depreciação. Representa a parcela do imóvel que se deseja segurar.

Avaliação patrimonial de bens móveis e imóveis, seus custos, frutos e direitos

Laudo de avaliação patrimonial de bens móveis e imóveis reconhecidos na conta do ativo permanente imobilizado das empresas e órgãos da administração pública, com a finalidade de certificação do valor justo, cumprindo determinações contidas na legislação, nos casos de dissolução, fusão, cisão e incorporação de sociedades.



Laudo de avaliação de imóveis de acordo com as Normas ABNT

Em conformidade com as diretrizes das Normas ABNT NBR 14653-1:2001 - Parte 1: Procedimentos gerais e ABNT NBR 14653-2 - Parte 2: Imóveis urbanos, os procedimentos metodológicos para avaliar imóveis devem atender aos requisitos que a seguir se descreve:

Atividades básicas

É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser contratado ou designado com o objetivo de avaliar um imóvel, esclareça aspectos essenciais com vistas a adoção do método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:

  • Finalidade do laudo de avaliação de imóveis: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
  • Objetivo: Por exemplo, cálculos de valores tais como: de compra e venda ou de locação; patrimonial, custo de reedição, venda por meio de leilão, de desmonte, indicadores de viabilidade e outros;
  • prazo-limite para entrega do laudo;
  • condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

Análise da documentação do imóvel

Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento de toda a documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.

É recomendável que, ao iniciar o procedimento avaliatório, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível.

Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de avaliar o imóvel, podendo optar, se for o caso, pela emissão de um parecer técnico. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência de informação e os pressupostos assumidos em função dessas condições.

Legislação a consultar: Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal e examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no sentido de valorizar ou desvalorizar o bem imobiliário. do im6vel.

Vistoria do imóvel avaliando

  • Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo de avaliação do imóvel;
  • A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado e seu estado de conservação, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados;
  • É recomendável registrar as características físicas e de utilização do imóvel e outros aspectos relevantes à formação do valor;
  • O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do imóvel avaliando deverá ser explicitado no laudo e suas consequências apreciadas;

Caracterização da região

  • Aspectos gerais: analise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
  • Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais; localização: situação no contexto urbana, com indicação dos principais pó1os de influência;
  • Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sabre as tendências de modificação a curta e médio prazos;
  • Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos só1idos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento de transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitária, águas pluviais e gás canalizado;
  • Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
  • Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

Caracterização do terreno

  • Localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve obrigatoriamente ser explicitada;
  • Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
  • Características físicas: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
  • Infraestrutura urbanística disponível;
  • Restrições físicas e legais ao aproveitamento;
  • Sub ou superaproveitamento.

Caracterização das edificações e benfeitorias

  • Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
  • Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
  • Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis na região;
  • Condições de ocupação;
  • Estado de conservação;
  • Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.

Edificações e benfeitorias não documentadas

No caso de existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência de informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.

Situações especiais

Vistoria por amostragem

Na hipótese de avaliar conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostra aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos.

impossibilidade de vistoria

Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deverá ser justificado. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a execução do serviço pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, a saber:

  1. Descrição interna;
  2. No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;
  3. No caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As considerações hipotéticas sabre o imóvel, que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo completo.

Planta de valores

Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoriar por amostras, com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro.

Escolha da metodologia

Levando em conta a natureza do bem, a finalidade e a disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os seguintes métodos:

Método comparativo de dados do mercado
Preferencialmente utilizado na busca do valores mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando;

Método evolutivo
Indicado para estimar o valor no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões industriais e outros.

Método involutivo
Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando;

Método de capitalização da renda
Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis e

Método da quantificação do custo
Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios; deve-se optar pela metodologia mais adequada à finalidade da avaliação.

Diagnóstico do mercado imobiliário

Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez desse bem.

Diagnósticos especiais mais detalhados, quando solicitados como estudo à parte, devem considerar a conjuntura, a estrutura, a conduta, o desempenho e a evolução do mercado, o volume de ofertas e/ou transações, a velocidade de vendas ou outros indicadores.

Especificação da avaliação imobiliária

A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados, da natureza do bem a ser avaliado, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis.

Podem ser definidas quanto à fundamentação e/ou precisão.

A fundamentação das avaliações obedecerá à classificação prevista no capítulo 9.0 da NBR 14653-2 da ABNT. Todos os cálculos de formação de valores devem estar explicitados no laudo de avaliação de imóvel urbano ou rural.

Nos casos onde que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados na identificação do valor.

O grau de precisão é aplicável apenas no método de comparação e mede o grau de incerteza que a amostra permite à avaliação do imóvel. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori.

Apresentação do laudo de avaliação de imóvel

Recomenda-se que o laudo contenha todas as informações necessárias e suficientes para ser autoexplicativo e apresentar:

  1. Identificação do solicitante;
  2. Finalidade do laudo, quando informados;
  3. Objetivo do documento;
  4. identificação e caracterização do terreno e benfeitorias avaliando - atender ao disposto no item 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
  5. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto no item 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
  6. indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) - relatar conforme Seçãp 8 da ABNT NBR 14653-1:2001;
  7. Diagnóstico do mercado - relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
  8. Especificação dos graus de fundamentação e precisão - indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão, conforme Seção 9 da ABNT NBR 14653-2:2011. Quando solicitado pelo contratante, apresentar o demonstrativo da pontuação atingida;
  9. Planilha dos elementos utilizados;
  10. No caso de utilização do método de comparação direta de dados de mercado, descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento das informações de mercado;
  11. Tratamento dos dados e identificação do resultado - Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo;
  12. Resultado e data de referência;
  13. Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is).

Laudo de avaliação de imóveis simplificado

O laudo de avaliação de imóveis simplificado deve atender, no mínimo, de forma resumida, aos itens, a) até h) e k) acima citados.



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