O que é laudo de avaliação
Laudo de avaliação é o relatório técnico da análise realizada por um ou mais profissionais regularmente inscritos no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), se Engenheiro ou de Arquitetura e Urbanismo (CAU), se Arquiteto, com o objetivo de identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. É prova técnica do valor atribuído ao bem, ou seja: a sua expressão monetária para fins de direito público ou privado. O valor deve ser justificado com fundamento nos pressupostos assumidos em função da utilidade do bem objeto do laudo de avaliação e submete o(s) autor(es) à responsabilidade técnica, civil e criminal, respondendo criminalmente por eventuais danos causados a terceiros por culpa ou dolo na execução dos serviços contratados.
Finalidades - Para que serve o laudo de avaliação
O laudo de avaliação, como prova técnica de valor, serve para a certificação da expressão monetária de um bem, para uma determinada finalidade, situação e data. É exigível nos processos judiciais envolvendo valores controversos ou não explicitamente definidos, tais como valor do aluguel, nos casos de ação renovatória ou revisional dos contratos de locação de imóveis comerciais; cálculo dos valores de mercado e de liquidação forçada ou venda compulsória atendendo requisitos das entidades financeiras, quando se tratar de alienação fiduciária, hipotecas, garantias e penhoras; pelo poder público, nos casos de desapropriações ou para fins de tributação; nas empresas privadas, atendendo finalidades fiscais, contábeis ou gerenciais, além de diversas outras oportunidades, conforme a legislação, nos eventos de incorporação, fusão, cisão, dissolução de sociedades ou ajustes de avaliação patrimonial, quando se faz imprescindível o laudo de avaliação de imóveis e bens móveis reconhecidos na conta ativo permanente imobilizado.
Como deve ser elaborado
Os procedimentos a serem adotados nos trabalhos de elaboração dos laudos técnicos para certificação de valores de bens de qualquer natureza estão contidos nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) da série NBR 14653 conforme abaixo. Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, de responsabilidade e da competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados, em consonância com a Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e 345 do CONFEA e com as próprias normas técnicas da ABNT que definem os métodos e procedimentos para a elaboração de laudo técnico:
- NBR14653-1 de 04/2001 Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais
- NBR14653-2 de 02/2011 Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos
- NBR14653-3 de 05/2004 Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais
- NBR14653-4 de 12/2002 Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos
- NBR14653-5 de 06/2006 Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
- NBR14653-6 de 06/2008 Avaliação de bens - Parte 6: Recursos naturais e ambientais
- NBR14653-7 de 02/2009 Avaliação de bens - Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos
A caracterização do documento como laudo de avaliação depende do atendimento aos requisitos estabelecidos nas normas técnicas acima, conforme o caso, por meio do enquadramento nos graus de precisão e fundamentação I, II ou III, em função do rigor técnico empregado na execução dos trabalhos contratados. Para o enquadramento no grau I, é imprescindível o atendimento aos requisitos essenciais estabelecidos em cada norma. O grau de precisão e fundamentação do laudo deve ser previamente estabelecido entre o contratante e o engenheiro de avaliações, tendo em vista os honorários inerentes ao volume e complexidade do trabalho.
Composição dos laudos conforme normas da ABNT
No mínimo, o laudo técnico para certificação de valores dos bens e direitos deve ser elaborado contemplando os seguintes tópicos:
I - Identificação do solicitante
II - Identificação do proprietário se diferente do solicitante
III - Objetivo da avaliação
IV - Ressalvas e fatores limitantes
V - Identificação e caracterização do bem avaliando
VI - Indicação dos métodos e procedimentos utilizados (com justificativa)
VII - Pesquisas de valores
VIII - Tratamento dos dados
IX - Identificação do resultado
X - Memória de cálculo
XI - Especificação da avaliação (graus de precisão e fundamentação)
XII - Local e data da realização do trabalho
XII - Qualificação e assinatura dos responsáveis pelo laudo
XIV - Anexos:
Documentos fornecidos pelo cliente
Relatório fotográfico
ART quitada dos profissionais responsáveis
Requisitos essenciais a serem atendidos
É indispensável a vistoria / exame do bem objeto do laudo de avaliação. A vistoria é ato personalíssimo e o avaliador não pode atestar no laudo que viu aquilo que mandou outro ver. Na hipótese de vistoria realizada por terceiros, quando admitida pela norma, é obrigatória a ressalva no item que trata de ressalvas e fatores limitantes, devendo o vistoriador assumir responsabilidade solidária pelo laudo de avaliação.
Grau de fundamentação e grau de precisão do laudo
É necessário consultar a norma correspondente ao tipo de bem avaliando e verificar os requisitos atendidos para o enquadramento do laudo técnico, no mínimo, no Grau I de precisão e fundamentação. Caso contrário, o documento deverá ser classificado como Parecer Técnico ou laudo restrito, não podendo ser considerado laudo de avaliação. Por exemplo, tratando-se de avaliar imóveis, veja aqui quais são os requisitos essenciais. As normas estabelecem três graus de precisão e fundamentação em função do rigor técnico empregado na execução do trabalho de avaliação, definindo os requisitos a serem atendidos para cada grau, sendo o Grau III o mais completo e preciso. O grau de precisão e o grau de fundamentação da avaliação devem ser estabelecidos no ato da contratação dos serviços, posto que deles dependem o volume e a complexidade do trabalho e, por consequência, os honorários do perito avaliador. Em geral, quando não predefinido, o grau de precisão e fundamentação do laudo técnico de avaliação é, no mínimo, o grau I, podendo ser grau II em eventuais oportunidades.
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), instituída pela Lei Nr. 6.496 de 7 de dezembro de 1977, é obrigatória e assegura ao contratante que o laudo de avaliação foi elaborado por profissional devidamente habilitado, o qual responderá criminalmente por eventuais danos causados a terceiros por culpa ou dolo na execução dos serviços contratados.