PERFECTUM - Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis

Elaboração de laudo de avaliação de imóvel para certificação do valor de mercado para venda, locação, compra ou arrendamento

Avaliações de imóveis residenciais, comerciais e industriais

Engenheiros peritos avaliadores
Serviços Técnicos de Engenharia de Avaliações e Perícias

Laudo de avaliação de imóveis para garantia e penhora, venda ou locação

Imóvel industrial

Avaliação de imóveis industriais - Terrenos e galpões

Jazidas de minério

Avaliação de jazidas e instalações de mineração

Imóvel comercial - Prédio

Avaliação de imóveis comerciais - Prédios, salas e lojas

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Elaboração de laudo de avaliação de imóveis para garantia, venda, locação, compra ou arrendamento. Avaliação de imóvel residencial, comercial ou industrial oferecido à penhora, com cálculo do valor de mercado para venda e do valor de liquidação forçada, quando exigido pela instituição financeira alienatária.

Serviços de vistorias de imóveis e de avaliações para determinação do valor do aluguel, tratando-se de laudo de avaliação de imóvel para locação ou arrendamento comercial. Laudo de vistoria de imóveis para locação, venda, arrendamento ou cautelar para antecipação de provas.

Laudo técnico de avaliação de imóveis comerciais para determinar o valor do aluguel com finalidade judicial, quando do ingresso em juízo com ação renovatória ou revisional do contrato de locação.

Avaliação patrimonial de imóveis e bens móveis para finalidades fiscais e contábeis nos eventos de incorporação, fusão, cisão e dissolução de sociedades ou de ajuste de avaliação patrimonial, como exigido pela legislação.

Laudo de avaliação de imóvel comercial, residencial ou industrial elaborado por engenheiro de avaliações perito avaliador de imóveis conforme normas da ABNT, atendendo aos requisitos legais dos processos judiciais, garantias e penhoras ou alienação fiduciária e outros fins de direito conforme exigido pela legislação.


Laudo técnico do valor da propriedade imobiliária - imóvel urbano residencial, comercial ou industrial

Por definição, Avaliação é a análise técnica realizada por engenheiro de avaliações para identificar a expressão monetária do bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data. Portanto, o laudo de avaliação patrimonial não se resume à atribuição de preço ao imóvel, dado que preço e valor são atributos distintos. Enquanto o valor decorre da utilidade, o preço é uma variável de mercado, função de oferta e procura por terrenos e benfeitorias similares ao avaliando.

Os procedimentos técnicos que devem ser adotados nas avaliações dos bens imóveis estão definidos nas normas NBR 14.653- da ABNT, distinguindo-se os imóveis urbanos residenciais, comerciais e industriais dos imóveis rurais em duas normas específicas. Os bens imóveis são o solo e tudo aquilo que a ele se agregar, natural ou artificialmente, não se limitando às moradias e edificações similares. Segundo suas vocações, os imóveis urbanos se caracterizam como imóveis urbanos residenciais (unifamiliares e multifamiliares), destacando-se as casas, apartamentos e assemelhados; imóveis urbanos comerciais, onde encontramos as tipologias de prédios, lojas e salas comerciais; os imóveis urbanos industriais, que são os terrenos e galpões com vocação para a atividade industrial, além daqueles destinados a serviços, tais como postos de gasolina, hotéis, motéis, cinemas, teatros e assemelhados. São as características do imóvel avaliando e a finalidade do laudo que determinam a conduta do perito avaliador na execução do seu trabalho de avaliação patrimonial dos bens imóveis, seus custos, frutos e direitos.

Tipos de valores segundo a finalidade do laudo de avaliação de imóveis

1) - Laudo de avaliação de imóvel para certificação do valor de mercado para venda ou compra

O valor de mercado é definido como a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Em geral, na elaboração do laudo de avaliação do imóvel, o que que se procura identificar é o valor de mercado, considerando todas as condições que, a cada momento, possam influenciar, de alguma forma, no resultado da avaliação do imóvel. Conforme a legislação societária, as avaliações e reavaliações dos bens patrimoniais das empresas são feitas a valores de mercado, podendo, em algumas eventualidades, serem adotados outros valores, sendo indispensável a definição da vida útil e do valor residual ao final da vida útil remanescente. Os métodos e procedimentos para cálculo do valor de mercado dos bens imóveis estão nas diretrizes definidas nas Normas Técnicas NBR 14.653- da ABNT.

2) - Cálculo do valor de liquidação forçada para alienação fiduciária nos casos de garantias e penhoras

O valor de liquidação forçada ou para venda forçada é calculado considerando uma situação de venda compulsória do imóvel, típica de leilões. É muito utilizado nas garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também explicitado no laudo o valor de mercado. Reflete o valor de um imóvel para uma venda em um curto espaço de tempo. Desta forma, os cálculos dos valores de liquidação forçada conduzem sempre a um resultado abaixo do de mercado pois, nestes casos, é violada uma das condições basilares de mercado do imóvel, que é a sua velocidade de venda.

3) - Laudo de avaliação de aluguel de imóvel comercial - certificação do valor para locação do imóvel

Na avaliação de imóvel para locação, seja nas locações novas ou nas ações renovatórias ou revisionais do contrato de locação de imóvel comercial, industrial ou residencial, o valor do aluguel é calculado com base no valor de mercado para venda do imóvel aplicando-se sobre este uma taxa de rentabilidade do capital imobiliário. A taxa a ser adotada deve ser calculada e justificada no laudo de avaliação do aluguel, levando em conta o custo de oportunidade do capital, sendo este a maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco

4) - Avaliação de imóvel para determinar o valor em risco para fins de seguro

Laudo de avaliação para definição do valor em risco para fins de seguros de um determinado imóvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto da apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação. É o valor representativo da parcela do imóvel que se deseja segurar.

5) - Avaliação patrimonial de imóveis e bens móveis

Laudo técnico de avaliação patrimonial dos imóveis e bens móveis reconhecidos na conta do ativo permanente imobilizado das entidades jurídicas para certificação dos valores de mercado com finalidades contábeis e fiscais, cumprindo determinações da legislação societária, nos eventos de ajuste de avaliação patrimonial e resoluções de sociedades, nos casos de incorporação, fusão, cisão ou dissolução.

Requisitos mínimos atendidos na composição do laudo de avaliação

Conforme o que se determina nas normas técnicas da ABNT, para que o documento emitido possa ser especificado como laudo de avaliação de imóveis é imprescindível o cumprimento dos requisitos mínimos estabelecidos para o Grau I de fundamentação e precisão. Caso contrário, não se podendo atribuir grau de precisão e fundamentação, o documento deverá ser enquadrado como Parecer Técnico de Avaliação ou laudo restrito, sem a fé pública possivelmente requerida pela finalidade a que se destina o laudo de avaliação do imóvel e sujeito, portanto, a questionamentos futuros. Em princípio, além do que é exigido na elaboração dos cálculos avaliatórios, são imprescindíveis:

Localização e descrição completa do imóvel avaliando

Faz parte do escopo do trabalho a perfeita indicação da localização e a descrição completa das características que individualizam o imóvel objeto do laudo técnico de avaliação

Caracterização da região onde se insere o imóvel

• Usos predominantes e potenciais no entorno (residenciais unifamiliares, residenciais multifamiliar, comercial, industrial, rural);

• Infra-estrutura (água, esgotos pluvial e sanitário, energia elétrica, iluminação, telefonia, informação, gás canalizado);

• Serviços públicos e comunitários (pavimentação, transportes coletivos, comércio, rede bancária, educação, saúde, segurança, lazer);

• Caracterização física (relevo, solo e condições ambientais);

Caracterização do terreno

• Área e dimensões dos lados (frente, fundos, laterais) do terreno;

• Forma geométrica;

• Situação do terreno em relação à quadra (meio de quadra, esquina, quadra inteira, outras situações);

• Posição em relação ao nível do logradouro (no nível, acima, abaixo);

• Inclinação / relevo (plano, semi-plano, aclive, declive, acidentado etc.);

• Superfície (seco, brejoso, alagável, outros);

• Uso atual e vocação

• Servidões existentes ou previstas (informar tipo e dimensões);

• Áreas de preservação permanente;

• Outras restrições físicas e legais ao aproveitamento;

Caracterização do imóvel

• Tipo do imóvel avaliando (casa, apartamento, loja, prédio, galpão, outros);

• Número de pavimentos;

• Posição no terreno ou na edificação (se unidade, apartamento, sala, escritório, etc.);

• Fração ideal do terreno atribuída ao imóvel sob avaliação, quando for o caso;

• Idades efetiva e aparente da edificação;

• Padrão de acabamento;

• Estado de conservação;

• Detalhes construtivos relevantes (cobertura da edificação, material das alvenarias etc.);

• Número de vagas de estacionamento cobertas ou descobertas (para imóveis residenciais e comerciais);

• Áreas averbadas;

• Áreas não averbadas

• Uso do imóvel objeto do laudo de avaliação (residencial, comercial, industrial, misto, outros);

• Condições de ocupação do imóvel



Ética e legalidade na prestação de serviços de avaliação patrimonial dos imóveis e bens móveis

A nossa atividade se restringe à prestação de serviços técnicos de Engenharia Legal no âmbito das perícias de engenharia e avaliações de bens de acordo com a Lei Federal 5.194 de 24/12/66 e Resoluções Nr. 205, 1010 e 345 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA). Emitimos laudos de avaliação de imóveis e de vistoria técnica predial em estrita observância das normas técnicas da ABNT, com o objetivo de atender aos requisitos da legislação sem conflitos de interesses. Não temos vínculos de qualquer natureza com o segmento de comercialização nem com empresas dedicadas à execução de obras de construção, reparos ou manutenção predial.
Ressalte-se que o laudo de avaliação de imóveis elaborado por engenheiro perito avaliador, conforme normas técnicas da ABNT, tratando-se de avaliação dos imóveis urbanos comerciais, industriais ou rurais, se caracteriza como serviço de engenharia e é exigível em todas as avaliações de cunho oficial em função da responsabilidade técnica envolvida. Nos casos da elaboração do laudo técnico de autovistoria, é importante levar em conta a independência e isenção do vistoriador responsável, tendo em vista os possíveis conflitos de interesses envolvidos.

O laudo técnico de avaliação de imóveis que emitimos é elaborado em fiel observância dos códigos de ética profissional do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e do Instituto de Engenharia Legal (IEL/IBAPE) cumprindo os requisitos legais, em conformidade com as normas técnicas brasileiras, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no CREA, podendo se destinar à garantias e penhoras, desapropriações e outras finalidades, tais como cálculo do valor de mercado para venda ou compra e valor de liquidação forçada, nos casos de garantias e penhoras ou hipotecas ou ainda para determinação do valor do aluguel para locação ou arrendamento no evento de ação judicial renovatória ou revisional do contrato de locação comercial.

Engenheiros peritos avaliadores de imóveis urbanos industriais, comerciais ou residenciais

Atuando no mercado de avaliação de imóveis desde 2002, a PERFECTUM - Serviços de Engenharia é empresa especializada de Engenharia de Avaliações e Perícias dedicada à prestação de serviços de Engenharia Legal devidamente habilitada, com inscrição no CREA-RJ. Emitimos laudos de avaliação de imóveis dos diversos tipos e usos permitidos nos segmentos comercial, industrial, residencial ou de serviços cumprindo exigências legais, atendendo às especificações normativas da ABNT, com graus de precisão e fundamentação de acordo com a finalidade a que se destina cada laudo de avaliação de imóveis elaborado.

Prestação de serviços técnicos de Engenharia Legal e de avaliações de bens imóveis para fins de direito, tendo a ética e a legalidade como princípios fundamentais - Vistorias e Perícias de Engenharia ou Assistência Técnica Judicial nas ações cíveis, conforme estabelece o Código de Processo Civil. Consulte-nos na eventualidade de elaboração de Laudo de Vistoria de Imóveis para quaisquer finalidades, bem como para a elaboração do Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP), conforme exigido pela legislação em vigor que determina a obrigatoriedade da autovistoria das edificações públicas e privadas a partir de 01/2014, ou de laudo de vistoria cautelar de vizinhança.

Consulte-nos para avaliação de imóvel residencial, comercial ou industrial

Imóvel urbano residencial - Apartamento - casa - mansão - chácara - prédio residencial - vila - conjunto de moradias diversas - lote urbano com vocação residencial, dentre outros

Imóvel urbano comercial - Loja - sala comercial - andar corrido - prédio - conjunto comercial de salas e lojas - terreno com vocação comercial, dentre outros;

Imóvel urbano industrial - Galpão - área industrial - terreno - complexo de edificações para uso industrial - terreno com vocação industrial, dentre outros.

Laudo para certificação do valor de galpão e área industrial - terreno - prédio - loja - sala e conjunto comercial

Somos empresa de Engenharia de Avaliações especializada em elaboração de laudos de avaliação de imóveis dos diversos tipos e usos permitidos pela legislação, sejam industriais, comerciais ou residenciais e atendemos aos requisitos das normas para finalidade judicial, garantia e penhora, dação em pagamento e outros fins. Consulte a PERFECTUM para avaliações de terrenos e benfeitorias independente do tipo de imóvel e da finalidade do laudo de avaliação

Para mais informações sobre procedimentos técnicos, metodologia, fatores e parâmetros definidos pelas normas que regulam as avaliações imobiliárias, acesse o documento Avaliação de imóveis (Arquivo PDF)

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