avaliação de imóveis

Avaliação de imóveis
para finalidades legais

Laudo técnico de avaliação de imóveis urbanos conforme ABNT

Terrenos, edificações, construções e benfeitorias diversas das tipologias comerciais, industriais ou residenciais, atendendo os requisitos dos casos de ações judiciais, hipotecas, garantias e penhoras, alienação, dação em pagamento, cálculo do valor do aluguel para locação ou arrendamento - Avaliação patrimonial nas resoluções de sociedades, nos eventos de incorporação, fusão, cisão ou dissolução

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Avaliação de imóveis urbanos industriais, comerciais e residenciais

Especialização em avaliações de terrenos, benfeitorias e construções industriais, comerciais e residenciais

Engenheiros peritos avaliadores dedicados à prestação de serviços técnicos especializados de Avaliação Patrimonial e Perícias de Engenharia - Laudos de avaliação de áreas industriais, edificações comerciais ou residenciais e de bens móveis para fins de direito. Laudos de avaliação elaborados conforme exigências judiciais, fiscais, contábeis, gerenciais, dação em pagamento, garantias e penhoras, efeitos de seguro, alienação, cálculo do valor do aluguel, locação ou arrendamento dentre outras finalidades. Trabalhos executados em cumprimento aos requisitos técnicos estabelecidos nas normas da ABNT, atendendo todas as exigências legais, de acordo com cada finalidade a que se destinam.

Graus de precisão e fundamentação dos laudos de avaliação de imóveis

Conforme a metodologia utilizada na elaboração do laudo, o perito avaliador deverá cumprir as recomendações técnicas contidas nas normas da ABNT, assegurando-se de que o documento emitido possa receber a classificação de laudo de avaliação de imóveis e ser enquadrado nos graus I, II ou III de precisão e fundamentação, segundo o rigor técnico empregado na sua execução. Caso contrário, na hipótese de descumprimento de algum requisito técnico, o documento não será considerado laudo de avaliação, podendo ser classificado como parecer técnico ou laudo restrito, sem a fé pública atribuída aos laudos completos, elaborados em conformidade com as recomendações técnicas das normas. Quando se tratar de imóveis urbanos, os requisitos a serem atendidos em cada laudo estão descritos no item 9.0 da Norma ABNT NBR 14.653-2/2011 e a especificação do grau de precisão e fundamentação do laudo é obrigatória quando requerido pelo contratante.

Responsabilidade técnica e civil nas avaliações de bens imóveis

Avaliação de imóveis é atividade que envolve responsabilidade técnica do engenheiro perito avaliador junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da circunscrição local. Imprescindível nas avaliações que tenham como finalidade o cumprimento de exigências legais, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), instituída pela Lei Nr. 6.496, de 7 de dezembro de 1977, é obrigatória e assegura ao contratante que o laudo foi elaborado por profissional devidamente habilitado, o qual responderá criminalmente por eventuais danos causados a terceiros por culpa ou dolo na execução dos serviços contratados

Ética e legalidade em avaliação de imóveis

Praticamos o princípio da ética e da legalidade na emissão de laudos de qualquer natureza. Pautamos a nossa conduta pelos postulados dos códigos de ética profissional do Instituto de Engenharia Legal (IEL) e do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA). Limitamos as nossas ações ao âmbito da nossa habilitação profissional e não assumimos contratos para os quais não estejamos tecnicamente capacitados a executar conforme os limites das normas. Somos engenheiros peritos avaliadores especializados em avaliação de imóveis e bens móveis há mais de quinze anos e nos sentimos honrados com o reconhecimento da qualidade do nosso trabalho pelos clientes que levam em conta a qualidade, precisão e fundamentação encontradas nos laudos que produzimos.


Laudo de avaliação técnica de imóveis urbanos

Definições dos elementos formadores de valor dos bens imóveis

Definição de bens imóveis

De acordo com o Código Civil Brasileiro, são os bens definidos conforme abaixo:

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:

I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;

II - o direito à sucessão aberta.

Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:

I - as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local;

II - os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.

As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos de avaliações de imóveis são:

NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais



Composição do laudo de avaliação

Segundo as definições da norma técnica, o perito avaliador deve considerar na elaboração dos laudos, os seguintes elementos formadores do valor final do imóvel, exercendo influência sobre os preços de terrenos e/ou benfeitorias:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

Área de servidão

Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

Área total de construção do imóvel

Resultante do somatório da area real privativa e da area comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721

Área útil da unidade imobiliária

Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem a plena utilização

BDI

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

Códigos alocados

Ordenação numeral (notas ou pesos) a fim de diferenciar as características qualitativas dos elementos amostrais

Conciliação

Adoção do valor final, devidamente justificado, decorrente de resultados obtidos, quando utilizado mais de um método

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial a saúde ou a segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

Depreciação física

Perda de valor decorrente do desgaste de partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação

Desmembramento

Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação daqueles já existentes

Domínio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém

Domínio direto

Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse

Domínio pleno

Domínio total, que e a soma do domínio útil com o domínio direto

Domínio útil

Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

Edifício

Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

Equipamento comunitário

Benfeitoria que visa atender as necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade

Entidades técnicas reconhecidas

Organizacões e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservação

Situação física de um bem em decorrência da manutenção que recebe

Fração ideal

Percentual pertencente a cada comprador (condômino) no terreno e nas coisas comuns da edificação

Frente projetada

Menor projeção da frente real sobre a normal a um lado, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

Frente real

Projeção horizontal da linha divisória com a via de acesso

Frente de referência

Frente da situação paradigma adotada

Gabarito de altura

Altura máxima de uma edificação permitida legalmente num determinado local

Gleba urbanizável

Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuída à unidade imobiliária de modo a refletir o tempo de vida, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros detalhes

Idade real do imóvel

Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência

imóvel alodial

Aquele livre de quaisquer ónus, encargos, foros ou pensões

imóvel de referência

Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando

imóvel dominante

imóvel que impõe restrição a outro por servidão (exemplo: lote encravado)

imóvel paradigma

imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

imóvel com vocação urbana

imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam a ocupação imediata utilização com fins urbanos

imóvel urbano

imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

imóvel serviente

imóvel que sofre restrição imposta por servidão

Infra-estrutura básica

Equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação publica, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica publica e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

Loteamento

Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, no ato da assinatura ou transferência do contrato de locação, a titulo de remuneração do ponto comercial

Manutenção

Acões preventivas ou corretivas necessárias com finalidade e preservar as condições normais de exploração econômica de um bem

Outlier

Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado



Padrão construtivo

Qualidade das benfeitorias em função de especificações nos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção

Pé-direito

Distância vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de área

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

Percentual de comprometimento de valor

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição

Planta de valores

Representação gráfica ou listagem de valores genéricos de metro quadrado de terreno numa mesma data

Pólo de influência

Local que, em função das suas características, influencia os valores dos imóveis na razão inversa da distância

Ponto comercial

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente da localização e expectativa de exploração comercial

Ponto influenciante

Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra

Posse

Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal

Quota-parte

Valor atribuído a uma fração ideal

Renda

Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

Segmento de área diretamente desmembrável

Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica servindo-se de um corredor de acesso

Terreno encravado

Aquele que não se comunica com a via publica

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, deixando de constar oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, ate onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés

Testada do imóvel

Medida da frente

Unidade imobiliária padronizada

imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas

Valor depreciável

Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual

Variáveis-chave

Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes na formação do valor do imóvel

Variáveis independentes

Variáveis que dão conteúdo lógico a formação do valor do imóvel objeto da avaliação

Variáveis qualitativas

São aquelas que tem valores abstratos, impossíveis de ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)

Variáveis quantitativas

Variáveis que podem ser medidas ou contadas (exemplo: area privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)

Variável dependente

Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

Variável dicotômica

Variável que assume apenas dois valores

Variável proxy

Variável utilizada em substituição de outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência

Vício

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor

Vício construtivo

Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução

Vício de utilização

Vício que decorre de emprego inadequado ou falha na manutenção

Vocação do imóvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais


Elaboração do Laudo de avaliação de imóveis rurais

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referencia, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

Contemporaneidade

Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte

Custo de oportunidade do capital

Maior taxa de juros auferível no mercado em outros oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez

Fator de classe de capacidade de uso das terras

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, entre outras

Fator de situação

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influencia sobre o valor do imóvel rural decorrente da localização e condições das vias de acesso



Funcionalidade de benfeitorias

Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da viabilidade econômica na unidade imobiliária e na região

imóvel rural

imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização

Situação do imóvel

Compreende a localização em relação a um centro de referencia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade

Terra bruta

Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural

Terra cultivada

Terra com cultivo agrícola

Terra nua

Terra sem produção vegetal ou vegetação natural

Valor econômico

Valor presente da renda liquida auferivel pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco

Ressalte-se que. em se tratando de avaliação de propriedades rurais, são consideradas, ainda, as benfeitorias reprodutivas e as não reprodutivas que podem ser benfeitorias voluptuárias, úteis ou necessárias e que a citação de fontes de informações é obrigatória quando se tratar de laudo de avaliação de imóveis nas ações judiciais


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