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Avaliação de imóveis

Elaboração de laudo técnico de avaliação para
prova de valor dos bens e direitos imobiliários

Laudo de avaliação de imóveis elaborado por engenheiros peritos avaliadores

Determinação dos valores de mercado para venda ou aluguel e de liquidação forçada, conforme a finalidade a que se destinar o laudo de avaliação do imóvel


Imóveis residenciais

Avaliação de imóveis residenciais - Apartamentos

Prédio comercial

Avaliação de prédios, salas e lojas comerciais

Galpão industrial

Avaliação de imóveis industriais - Terrenos e galpões

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Laudo de avaliação de imóveis para fins de direito. Prestação de serviços técnicos de Engenharia de Avaliações conforme normas técnicas da ABNT. Laudo de avaliação elaborado por engenheiros peritos avaliadores de imóveis e bens móveis filiados ao Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE);

Avaliação de imóveis urbanos - terrenos e benfeitorias, edificações ou construções das diversas tipologias e vocações comercial, industrial ou residencial, atendendo aos requisitos legais dos casos de ações judiciais, alienação fiduciária, hipotecas, garantias e penhoras e dação em pagamento, além de outras finalidades;

Laudo de avaliação para determinação do valor do aluguel de imóveis urbanos residenciais, comerciais e industriais para locação ou arrendamento;

Avaliação de imóveis e bens móveis para finalidades legais nos eventos de incorporação, fusão, cisão ou dissolução de sociedades, como exigido pela legislação societária. Laudo de avaliação patrimonial dos imóveis e outros bens e direitos para fins contábeis e fiscais, nos ajustes de avaliação patrimonial e outros eventos;

Elaboração de laudo de avaliação de imóveis urbanos para antecipar prova técnica pericial de valor do imóvel e do aluguel, no ingresso de ação renovatória ou revisional do contrato de locação de imóvel urbano comercial.



Composição do laudo de avaliação de imóveis
Elementos formadores do valor de um imóvel

Segundo as definições da norma técnica, o perito avaliador deve considerar na elaboração do laudo de avaliação de imóveis, todos os elementos formadores do valor final do imóvel, exercendo influência sobre os preços de terrenos e benfeitorias. Assim, elaboramos um glossário dos termos técnicos usuais em Engenharia de Avaliações conforme define a ABNT:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível no local da avaliação, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente, destacando-se a vocação, se residencial, comercial, de serviços ou indusrial

Área de servidão

Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

Área total de construção do imóvel

Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade imobiliária autônoma objeto da avaliação, definidas conforme a NBR 12721 da ABNT

Área útil da unidade imobiliária

Área real privativa, definida na NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos da construção que impeçam ou dificultem a plena utilização

BDI

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

Códigos alocados

Ordenação numeral (notas ou pesos) a fim de diferenciar as características qualitativas dos elementos amostrais

Conciliação

Adoção do valor final, devidamente justificado, decorrente de resultados obtidos, quando utilizado mais de um método

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial a saúde ou a segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

Depreciação física das edificações

Perda de valor decorrente do desgaste de partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação

Desmembramento

Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação daqueles já existentes

Domínio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém

Domínio direto

Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse

Domínio pleno

Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto

Domínio útil

Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

Edifício

Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

Equipamento comunitário

Benfeitoria que visa atender as necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade

Entidades técnicas reconhecidas

Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservação

Situação física de um bem em decorrência da manutenção que recebe

Fração ideal

Percentual pertencente a cada comprador (condômino) no terreno e nas coisas comuns da edificação

Frente projetada

Menor projeção da frente real sobre a normal a um lado, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

Frente real

Projeção horizontal da linha divisória com a via de acesso

Frente de referência

Frente da situação paradigma adotada

Gabarito de altura

Altura máxima de uma edificação permitida legalmente num determinado local

Gleba urbanizável

Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuída à unidade imobiliária de modo a refletir o tempo de vida, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros detalhes

Idade real da edificação

Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência

Imóvel alodial

Aquele livre de quaisquer ónus, encargos, foros ou pensões

Imóvel de referência

Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando

Imóvel dominante

Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (exemplo: lote encravado)

Imóvel paradigma

Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

Imóvel com vocação urbana

Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis possibilitando a ocupação e imediata utilização com fins urbanos residenciais, comerciais ou industriais

Imóvel urbano

Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

Imóvel serviente

Imóvel que sofre restrição imposta por servidão

Infra-estrutura básica

Equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. Em função da sua vocação, pode ser lote residencial, lote industrial (nos casos dos distritos industriais) ou, eventualmente, lote comercial, quando se tratar de empreendimento imobiliário de natureza comercial.

Loteamento

Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, residenciais, comerciais, de serviços ou industriais, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, no ato da assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial escopo da avaliação

Manutenção

Ações preventivas ou corretivas necessárias com finalidade e preservar as condições normais de exploração econômica de um bem

Outlier

Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, o qual, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

Padrão construtivo

Qualidade das benfeitorias em função de especificações nos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção

Pé-direito

Distância vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de área

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

Percentual de comprometimento de valor

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição

Planta de valores

Representação gráfica ou listagem de valores genéricos de metro quadrado de terreno numa mesma data

Pólo de influência

Local que, em função das suas características, influencia os valores dos imóveis na razão inversa da distância

Ponto comercial

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente da localização e expectativa de exploração comercial

Ponto influenciante

Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra

Posse

Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal

Quota-parte

Valor atribuído a uma fração ideal

Renda

Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

Segmento de área diretamente desmembrável

Parte de um terreno confrontante com vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica servindo-se de um corredor de acesso

Terreno encravado

Aquele que não se comunica com a via pública

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, deixando de constar oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés

Testada do imóvel

Medida da frente

Unidade imobiliária padronizada

imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, identificado de acordo com suas características construtivas e constituído por terreno ou fração mais as benfeitorias inerentes

Valor depreciável

Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual

Variáveis-chave

Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes na formação do valor do imóvel

Variáveis independentes

Variáveis que dão conteúdo lógico a formação do valor do imóvel objeto da avaliação

Variáveis qualitativas

São aquelas que tem valores abstratos, impossíveis de serem medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)

Variáveis quantitativas

Variáveis que podem ser medidas ou contadas (exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)

Variável dependente

Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

Variável dicotômica

Variável que assume apenas dois valores

Variável proxy

Variável utilizada em substituição de outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência

Vício

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor

Vício construtivo

Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução

Vício de utilização

Vício que decorre de emprego inadequado ou falha na manutenção

Vocação do imóvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais


Laudo de avaliação dos imóveis rurais - Definições dos elementos formadores de valor

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível no local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

Contemporaneidade

Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte

Custo de oportunidade do capital

Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimentos concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez

Fator de classe de capacidade de uso das terras

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, entre outras

Fator de situação

Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente da localização e condições das vias de acesso

Funcionalidade de benfeitorias

Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da viabilidade econômica na unidade imobiliária e na região

imóvel rural

Imóvel cuja vocação é a exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização

Situação do imóvel

Compreende a localização em relação a um centro de referencia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade

Terra bruta

Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural

Terra cultivada

Terra com cultivo agrícola

Terra nua

Terra sem produção vegetal ou vegetação natural

Valor econômico

Valor presente da renda liquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco

Ressalte-se que, em se tratando de avaliação de imóveis rurais, são consideradas, ainda, as benfeitorias reprodutivas e as não reprodutivas que podem ser benfeitorias voluptuárias, úteis ou necessárias e que a citação de fontes de informações é obrigatória quando se tratar de laudo de avaliação relativa às ações judiciais



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