AVALIAÇÃO PATRIMONIAL

LAUDO DE AVALIAÇÃO

AVALIAÇÃO DE BENS PATRIMONIAIS
Imóveis, máquinas, equipamentos,
instalações e bens industriais

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Avaliação patrimonial Avaliação dos bens do ativo permanente imobilizado - laudo de avaliação patrimonial para finalidades legais - avaliação de imóveis, máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais

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O laudo de avaliação patrimonial de bens móveis ou imóveis deve ser elaborado segundo os critérios definidos para atender cada finalidade específica. A avaliação patrimonial dos bens tangíveis e intangíveis, de acordo com as normas brasileiras que regulam os procedimentos de avaliação de bens e segundo o fim a que se destina, deve contemplar os seguintes aspectos principais:

Apresentação do Laudo de Avaliação:

O laudo de avaliação patrimonial completo deve conter no mínimo os seguintes itens com o devido detalhamento:

- Identificação do solicitante

Identificação do prorietário, quando diferente do solicitante

- Finalidade do laudo, quando informada pelo solicitante

- Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível.
Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.

- Identificação e caracterização do bem avaliando

Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo

A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados

É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor

O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências apreciadas

- Diagnóstico do mercado

O engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado

- Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s)

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido na NBR 14653, bem como nas demais partes que compõem a mesma norma, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de simulações que suportem racionalmente o convencimento do valor.

- Especificação da avaliação

Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida

- Tratamento dos dados e identificação do resultado

Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo método

É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.

Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:

- Tratamento por fatores:

Homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados;

Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

- Tratamento científico:

Tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de simulação validada para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer simulação é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados. O poder de predição da simulação deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pela simulação na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.

- Resultado da avaliação e sua data de referência

- Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação

- Anexos

Para a identificação do valor de mercado de imóvel, podem ser incluídos, de acordo com o grau de fundamentação, os seguintes anexos: documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando, plantas, identificação dos dados de mercado, memória de cálculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados. Tratando-se de laudo de avaliação patrimonial de bens móveis, dispensa-se a documentação dominial, mas recomenda-se a descrição e caracterização completa de cada item, com dados técnicos, catálogos e fotografias.