Define-se como laudo de avaliação de imóvel, o relatório técnico elaborado por um ou mais profissionais legalmente habilitados e
tecnicamente capacitados para certificar o valor real de um bem ou direito imobiliário, bem como apontar os
indicadores de viabilidade da sua utilização econômica, para uma finalidade,
situação e data de referência.
Os procedimentos para a elaboração do laudo de avaliação imobiliária são orientados por normas técnicas de Engenharia de Avaliações.
As Normas Brasileiras da série NBR 14.653-, publicadas pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estabelecem as diretrizes, métodos e procedimentos que os profissionais de Engenharia e Arquitetura e Urbanismo devem
cumprir na elaboração de laudos de avaliação de bens e direitos do patrimônio imobiliário. Quando se tratar de avaliar imóveis rurais, os procedimentos
estão descritos na Norma NBR 14.653-3.
Destacamos a seguir as principais finalidades e os tipos de valores habitualmente requeridos para atender a maioria das
necessidades mais frequentes de uma avaliação imobiliária.
O valor de mercado para compra e venda é definido como sendo a quantia mais provável pela qual
se negociaria voluntariamente e conscientemente
um imóvel, numa data de referência, dentro das condições do mercado imobiliário vigente.
Em geral, na composição do laudo de avaliação de imóvel, procura-se identificar a quantia mais provável
que seria possível obter en uma transação de compra e venda ou aluguel,
considerando todas as condições que possam influenciar, de alguma forma, o preço do bem imóvel.
Os métodos e procedimentos de cálculos
avaliatórios estão nas diretrizes definidas nas Normas ABNT da série NBR 14653.
O laudo de avaliação de imóvel para garantia de financiamento
inclui o cálculo do valor de liquidação forçada, que deve ser feito
considerando uma situação de venda compulsória, típica de
leilões e reflete a quantia provável que seria possível obter na hipótese de uma venda em curto espaço de tempo. Desta forma, os cálculos dos valores de liquidação conduzem sempre a resultados
abaixo dos de mercado pois, nestes casos, é violada uma das condições basilares de mercado do imóvel, que é a sua velocidade de venda. Além disso, o cálculo do
valor de liquidação ou de venda compulsória é exigido pelas instituições financeiras no caso de imóvel como objeto de penhora, quando oferecido em garantia para alienação fiduciária,
tratando-se de financiamento.
Valor do aluguel comercial - laudo para identificação do preço de locação do imóvel
Na elaboração do laudo de avaliação de imóvel urbano tendo por finalidade identificar o valor de aluguel, seja em caso de locação nova assim como
em ação judicial renovatória ou revisional de contrato de
locação de imóvel comercial, industrial ou residencial, o aluguel é calculado com base no valor definido
para venda, aplicando-se sobre este uma taxa de rentabilidade do capital imobiliário. A taxa adotada deve ser
calculada e justificada, levando em conta o custo de oportunidade do capital, sendo
este a maior taxa de juros auferível no
mercado em outras oportunidades de investimentos concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco.
Laudo de avaliação elaborado com o objetivo de identificar a parcela em risco para fins de seguro
de determinada edificação, representado pelo valor real das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme objeto descrito na apólice ou contratação,
observada a máxima depreciação. Representa a parcela da unidade imobiliária que se deseja segurar.
Laudo de avaliação patrimonial de bens reconhecidos na conta do
ativo permanente imobilizado
das empresas e órgãos da administração pública, com a finalidade de certificação do valor justo, cumprindo
determinações contidas na legislação, nos casos
de dissolução, fusão, cisão e incorporação de sociedades.
Os métodos e procedimentos gerais para elaborar laudos devem atender aos requisitos estipulados nas Normas
ABNT da séria NBR 14.653. Veja nesta página todos os métodos, procedimentos e detalhes de como fazer uma boa avaliação mercadológica de acordo com as
diretrizes das Normas. Em termos gerais, são recomendados:
É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser contratado ou designado com o objetivo de avaliar um imóvel,
esclareça aspectos essenciais com vistas a adoção do método avaliatório e eventuais níveis de
fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:
- Finalidade do laudo: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins
contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
- Objetivo: Por exemplo, cálculos de valores tais como: de compra e venda ou de locação;
patrimonial, custo de reedição, venda por meio de leilão, de desmonte,
indicadores de viabilidade e outros;
- prazo-limite para entrega do laudo;
- condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.
Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento de toda a
documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.
É recomendável que, ao iniciar o procedimento avaliatório, a primeira providência do engenheiro de avaliações
seja tomar conhecimento da documentação disponível.
Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer
eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de avaliar o imóvel, podendo optar,
se for o caso, pela emissão de um parecer técnico.
Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência de informação e
os pressupostos assumidos em função dessas condições.
Legislação a consultar: Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal e
examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar
no sentido de valorizar ou desvalorizar o bem imobiliário. Além disso, pode ser necessário adotar metodologia de avaliação adequada
quando se constatar restrições ao aproveitamento econômico, físicas ou legais.
- Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem
avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada
no laudo de avaliação imobiliária;
- A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem
avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado e seu estado de conservação, daí resultando condições para a orientação da coleta de
dados;
- É recomendável registrar as características físicas e de utilização do imóvel e outros aspectos relevantes à formação
do valor;
- O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do imóvel
avaliando deverá ser explicitado no laudo e suas consequências apreciadas;
- Aspectos gerais: analise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para
o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
- Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais;
- localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pó1os de influência;
- Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do
solo do município, para concluir sabre as tendências de modificação a curta e médio prazos;
- Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos só1idos, água potável, energia elétrica, telefone,
redes de cabeamento de transmissão de dados, comunicação
e televisão, esgotamento sanitária, águas pluviais e gás canalizado;
- Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
- Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
- Localização: situação na região e na via pública, com indicação de limites e confrontações definidas de
acordo com a posição do observador, a qual deve obrigatoriamente ser explicitada;
- Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
- Características físicas: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
- Infraestrutura urbanística disponível;
- Restrições físicas e legais ao aproveitamento;
- Sub ou superaproveitamento.
- Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
- Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
- Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis na região;
- Condições de ocupação;
- Estado de conservação;
- Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas
na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.
No caso de existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação, deverá deixar claramente expressas as
ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência de informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.
Vistoria por amostragem
Na hipótese de avaliar conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostra aleatória de uma
quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, o engenheiro de avaliações deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatísticos.
impossibilidade de vistoria
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deverá ser justificado. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a execução do serviço pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos
pelo contratante, a saber:
- Descrição interna;
- No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns,
a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;
- No caso de unidades isoladas, a vistoria externa.
As considerações hipotéticas sabre o imóvel, que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas
no laudo completo.
Planta de valores
Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoriar por amostras, com
o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro.
Levando em conta a natureza do bem, a finalidade e a disponibilidade de dados de mercado, podem
ser utilizados os seguintes métodos:
Método comparativo de dados do mercado
Preferencialmente utilizado na busca do valores mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando;
Método evolutivo
Indicado para estimar o valor no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao
avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões industriais e outros.
Método involutivo
Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando;
Método de capitalização da renda
Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis e
Método da quantificação do custo
Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.
Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios; deve-se optar pela metodologia mais adequada à
finalidade da avaliação.
Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imóvel
avaliando, resumindo a situação constatada quanto à liquidez desse bem.
Diagnósticos especiais mais detalhados, quando solicitados como estudo à parte, devem considerar
a conjuntura, a estrutura, a conduta, o desempenho e a evolução do mercado, o volume de ofertas e/ou
transações, a velocidade de vendas ou outros indicadores.
A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados,
da natureza do bem a ser avaliado, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis.
Podem ser definidas quanto à fundamentação e/ou precisão.
A fundamentação das avaliações obedecerá à classificação prevista no capítulo 9.0 da NBR 14653-2 da ABNT. Todos os cálculos de formação de valores devem estar explicitados no laudo de avaliação de imóvel urbano ou rural.
Nos casos onde que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de
especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados na identificação do
valor.
O grau de precisão é aplicável apenas no método de comparação e mede o grau de incerteza que a
amostra permite à avaliação do imóvel. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível
de fixação a priori.
Recomenda-se que o laudo contenha todas as informações necessárias e suficientes para ser
autoexplicativo e apresentar:
- Identificação do solicitante;
- Finalidade do laudo, quando informados;
- Objetivo do documento;
- identificação e caracterização do terreno e benfeitorias avaliando - atender ao disposto no item 7.3 da
ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber;
- Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto no item 7.2 da
ABNT NBR 14653-1:2001;
- indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) - relatar conforme Seçãp 8 da
ABNT NBR 14653-1:2001;
- Diagnóstico do mercado - relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001;
- Especificação dos graus de fundamentação e precisão - indicar a especificação atingida, com relação aos graus de
fundamentação e precisão, conforme Seção 9 da ABNT NBR 14653-2:2011. Quando solicitado pelo contratante,
apresentar o demonstrativo da pontuação atingida;
- Planilha dos elementos utilizados;
- No caso de utilização do método de comparação direta de dados de mercado, descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério
de enquadramento de cada uma das características
dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o
correto agrupamento das informações de mercado;
- Tratamento dos dados e identificação do resultado - Explicitar os cálculos efetuados, o campo de
arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método
comparativo direto de dados de mercado, você deve apresentar o gráfico de preços observados
versus valores estimados pelo modelo;
- Resultado e data de referência;
- Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is).
Laudo de avaliação de imóvel simplificado
O laudo simplificado deve atender, no mínimo, de forma resumida, aos itens, a)
até h) e k) acima citados.
