PERFECTUM - Engenharia de Avaliações

Avaliação de imóveis

Incidência do Fator de Comercialização no cálculo do valor de mercado do imóvel pelo método evolutivo

Avaliação de imóveis urbanos dos diversos tipos e usos permitidos

Laudo técnico de avaliação de imóvel para fins de direito público e privado elaborado por engenheiros peritos avaliadores com fundamentação e precisão conforme normas técnicas da ABNT

Fator de Comercialização - Vantagem da coisa feita

Na elaboração de laudos de avaliação de imóveis com a finalidade de prova de valor junto às instituições financeiras, órgãos da administração pública e o poder judiciário, exige-se do perito avaliador o cumprimento dos requisitos essenciais das normas da ABNT, além daqueles que possam ser estabelecidos pelo contratante em face das suas necessidades específicas. Em geral, o que se pretende calcular é o valor de mercado para venda ou de liquidação forçada. Também, pode ser que o laudo trate do valor do aluguel, calculado pelo método da rentabilidade sobre o valor de mercado para venda, com a finalidade de locação do imóvel, porém, há os casos em que algum fator subjetivo introduz complexidade adicional na execução dos trabalhos. Um desses fatores, que já se tornou objeto de várias discussões, é o Fator de Comercialização, entendido como vantagem da coisa feita, previsto na norma para ser aplicado nas avaliações de imóveis pelo método evolutivo

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Avaliação de imóveis pelo método evolutivo

O método evolutivo é uma conjugação de métodos admitida para o cálculo do valor de mercado do imóvel. A Norma ABNT NBR 14.653-2 define: A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

Avaliação de imóveis pelo método evolutivo

Fórmula de cálculo do valor do
imóvel pelo método evolutivo

A aplicação do método evolutivo exige:

a) - O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;

b) - As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo;

c) - O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.

Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

Aplicando o Fator de Comercialização

No entendimento de alguns avaliadores, o conceito do Fator de Comercialização se consolidou a partir da constatação de que o investimento em imóveis era a melhor alternativa aos ativos financeiros. Comprava-se o imóvel na planta, na maioria dos casos apartamentos, visando vender depois de pronto com uma margem de lucro acima de 30%, dependendo das condições do mercado, existindo, portanto, uma diferença entre o custo e o valor de mercado. Entretanto, essa diferença deve ser percebida como lucro do incorporador, pois a norma trata especificamente do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado.

O professor Sérgio Antônio Abunahman, no seu livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, caracteriza o Fator de Comercialização como sendo a “Vantagem da Coisa Feita” e dá a seguinte definição: “é o acréscimo do valor que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas ainda por construir”.

A norma técnica não define o fator de comercialização, porém, onde trata do enquadramento do laudo de avaliação de imóveis nos graus de fundamentação e precisão estabelece, quanto ao método evolutivo, o seguinte:

Fator de Comercialização Arbitrado: GRAU I

Fator de Comercialização Justificado: GRAU II

Fator de Comercialização Inferido em mercado semelhante: GRAU III

Enquadramento do laudo de avaliação no Grau I

Habitualmente, nos nossos laudos de avaliação de imóveis pelo método evolutivo, adotamos o fator de comercialização com as devidas cautelas, na maioria dos casos nos graus I ou II, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado, como recomenda a norma. Em se tratando de unidades novas, quando não há depreciação a considerar, o nosso entendimento é que a diferença entre custo e valor de mercado, se existir, deve ser levada em conta na parcela correspondente ao lucro do incorporador, quando do cálculo do custo de reprodução das benfeitorias pelo método da quantificação de custo, não havendo, portanto, acréscimos a título de vantagem da coisa feita. Ao arbitrar o fator de comercialização, levamos em conta as recomendações da norma onde trata da conjuntura do mercado e da adequação das benfeitorias e aproveitamento do terreno, com foco na liquidez do imóvel.

Enquadramento do laudo de avaliação no Grau II

Adotamos o fator de comercialização justificado (Grau II) quando avaliamos imóveis com características "sui generis", tais como os postos de gasolina, citando um exemplo. Para quem compra um posto pronto e operando, existe a vantagem da coisa feita, pois não terá de arcar com o ônus de licenciamento ambiental, aprovações de Corpo de Bombeiros, Agência Nacional de Petróleo, Secretaria de Urbanismo da prefeitura local e outros encargos inerentes ao ramo de atividade. Há casos de licenciamentos concedidos no passado que seriam negados se solicitados atualmente, em decorrência de alterações da legislação. Entretanto, se o objetivo é a desmobilização do posto para aproveitamento do terreno na exploração de outro tipo de empreendimento, a situação se inverte. Para quem comprar, a vantagem da coisa feita se transforma na desvantagem de arcar com a desmobilização do posto, podendo incorrer em passivo ambiental na hipótese de contaminação do solo. Como acabamos de ver, para um mesmo imóvel, dependendo da finalidade do laudo de avaliação, podemos aplicar o fator de comercialização maior ou menor do que a unidade.

Enquadramento do laudo de avaliação no Grau III

Para o Grau III de fundamentação, o fator de comercialização deve ser obtido por meio de pesquisa de mercado. A partir de uma amostra de imóveis prontos para venda, obtém-se o valor de mercado por metro quadrado daquele tipo de imóvel. Uma segunda amostra formada por terrenos na mesma região, permitirá o cálculo do valor do metro quadrado de terreno. A próxima etapa é o cálculo do custo de reprodução das benfeitorias dos imóveis da primeira amostra. Somando-se o valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e dividindo-se o resultado pelo valor de mercado calculado na primeira etapa, obtém-se o valor do fator de comercialização.

Por fim, cabe ressaltar que existem pleitos no sentido de alterar a fórmula de cálculo de modo tal que o fator de comercialização, quando utilizado, seja considerado tão somente sobre o valor das benfeitorias depreciadas, não incidindo sobre o valor do terreno.

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Independente do tipo de imóvel e da finalidade do laudo de avaliação, conte com os nossos serviços de engenharia de avaliações. Avaliação de imóvel residencial, comercial ou industrial e de bens móveis para fins de direito. Somos engenheiros peritos avaliadores filiados ao IBAPE atuantes no mercado de avaliações e perícias de engenharia desde 1998 e temos como missão a prestação de serviços de qualidade diferenciada com a finalidade de contribuir para que os nossos clientes alcancem os melhores resultados na consecução das suas metas e objetivos.


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